יוסי ורינת רצו לקנות דירה. השניים מצאו דירה מקסימה ברחוב הרצל, במחיר של 2,800,000 שקלים. הזוג, שאומנם התלהב מאוד מהדירה אך היות ועבדו קשה למימון הרכישה, רצו לוודא ששווי הדירה הולם את המחיר שנקבע. לאחר בחינה קצרה, גילה השמאי טחב בקירות וצנרת מטפטפת, וחסך להם הוצאות רבות על תיקונים. יוסי ורינת אינם אמיתיים, אבל מנגד, שמאי המקרקעין יכול לחסוך לא פעם סכומים לא מבוטלים, בדיוק כמו בסיפור. אז מיהו השמאי, מהם תפקידיו, ואיך בוחרים אותו בעת הצורך?
קצת רקע – שמאות מקרקעין והשמאי
שמאות מקרקעין הינה תחום שיערוך שווי נכסים, בין אם למסחר, מגורים, השקעה ועוד. לפיכך, שמאי מקרקעין הינו בעל מקצוע הכרחי בכל עסקת רכש ומכר של קרקעות. לדוגמה, במצב של דירה, ייבחן השמאי את שווי הקרקע, שווי המבנה, חוקיות הבנייה ומשתנים רבים נוספים שיוכלו לבחון האם המחיר הנדרש בעבור הנכס הולם את שוויו הריאלי. בעיות נוספות, אליהן נדרש השמאי, כוללות בעיות מיסוי, בעלות, ליקויי בנייה, שעבודים שונים ועוד.
בשל המחסור הקיים בשמאים בארץ, מדובר באחד המקצועות הנחשקים והרווחיים בשוק העבודה. שעת ייעוץ עם שמאי מקרקעין מתחילה במחיר של 200 שקלים לשעה, באם תרצו להעריך את דמי השכירות הראויים לדירה שברשותכם תיאלצו להיפרד מסך של 1,800 שקלים לפחות, ובאם תרצו להעריך שווי של קרקע שברשותכם, לשם בניית בניין מגורים חדש, המחיר יכול להגיע עד כדי 15,000 שקלים.
לצד המספרים מנקרי העיניים, יש לציין כי הכשרת השמאים אינה פשוטה, ויכולה לקחת מספר שנים לא מועט. לשם הבהרה, בשנת 2013 מספר השמאים הפעילים בארץ עמד על 1,850, ובשנת 2018 עמד המספר על 1,891 שמאים בלבד. 41 שמאים בלבד לאורך 5 שנים(!). הסיבות לחסר בשוק רבות ומגוונות. ראשית, היות ומדובר באחד השחקנים המרכזיים בכל עסקת נדל"ן, ישנו רף מינימום בצורת תואר ראשון או לימודים לתואר שכזה, במוסד המוכר על ידי המל"ג. דרישות סף נוספות הן היות המועמד מעל גיל 23, וכן היעדר עבר פלילי. לאחר מכן, יעברו הסטודנטים 11 מבחנים של מועצת שמאי המקרקעין ולאחריהם שלושה מבחנים נוספים. לאחר מעבר כל אלו, ייאלצו אותם שמאים לעתיד לבצע סטאז' אצל שמאי מוסמך, ובסופו המבחן הסופי של מועצת השמאים.
מוכר דירה, פינוי בינוי, ריב על ירושה – האם אתם צריכים שמאי מקרקעין?
כאמור לעיל, שמאי הוא האדם הבוחן את שווי הנכס הריאלי בטרם ביצוע עסקה. בשל העובדה שעסקאות נדל"ן נוצרות ממניעים רבים ושונים, להלן הסבר קצר אודות הליך בחינת שווי הנכס, כפי שמבצעו שמאי המקרקעין:
- הערכת שווי נכס – התפקיד ה"קלאסי" של השמאי. במסגרת תפקיד זה, על השמאי לבחון ולאסוף את כלל הנתונים הידועים אודות הנכס, לשם הערכת שוויו. השמאי יבצע השוואה בין הנכס המדובר לנכסים בסביבתו, וכן ייבחן את התשתיות סביב הנכס ואת ההיסטוריה הרישומית של הנכס (בעלים נוכחיים, רישומי שיעבוד ועוד). בנוסף, יבחן שמאי המקרקעין את החפיפה בין הנכס לבין ההיתרים בתוכנית וכן את ההיתכנות התכנונית העתידית, שכן אלו יכולים להוריד ולהעלות מערכו של הנכס מבלי לדעת כלל. לבסוף, לאחר כלל הבדיקות הללו ונוספות, יוציא השמאי דו"ח שיכלול את כלל הממצאים אליהם הגיע.
- חוות דעת משפטית – לעיתים, יזומן שמאי לבית המשפט, בשל סכסוך שהתגלע בין שני צדדים בנושא נדל"ן. לרוב יוזמנו שני שמאים, כמספר הצדדים בדיון, שכל אחד ינסה להציג את ממצאיו כנכונים ביותר. בין התחומים אליהם ייקרא השמאי מצויים הצעות במכרזים, כינוס נכסים, ירידת ערך במקרקעין, מכירה וקניית נכסים ועוד.
- ופינוי בינוי – אין אחד שלא שמע על הנושא המדובר. בשל תאוצת הנושא, הגדירה מועצת שמאי המקרקעין את תקן 21, שקובע כי על שמאי בסוג זה של פרויקטים להמציא 3 סוגי שומות שונות. תחילה, יבצע השמאי בדיקה כלכלית עבור היזם. שנית, ייבצע שמאי המקרקעין בדיקת תמורות לכל בעל דירה, ולבסוף ייבצע בדיקת כדאיות כלכלית. כלל השומות האמורות מטרתן בחינת הוגנות התמורה שהוצעה לדיירים מטעם היזם. השמאי לומד את הפרויקט ואת התשואה הכוללת ממנו, ובוחן מהי הנקודה בה העסקה הופכת לכדאית לכל הצדדים.
תפקידים נוספים אותם יכול למלא השמאי הינם שערוך משכנתא, זאת במקום השמאי המוצע מטעם הבנק, בחינת פיצויים בשל ירידת ערך נכס בשל הפקעה, פרויקט סמוך, וכן במקרי בוררות, ירושות, פירוק שותפויות ועוד.
אני צריך שמאי, איך לבחור?
תחילה, יש לעמוד על הכשרה מתאימה של השמאי. כאמור, מדובר בתפקיד מהותי בכל הליך נדל"ני, לפיכך יש לוודא שהשמאי מוסמך מטעם המועצה ועבר את כלל הבחינות הנדרשות. ניתן להיעזר, לשם כך, באתר מועצת שמאי המקרקעין, בו רשימה מעודכנת ומלאה של כלל שמאי המקרקעין המוסמכים.
שנית, יש לבחון את התמקצעות השמאי שמולכם, זאת לשם יצירת התאמה בין הצרכים שלכם לבין השמאי הנתון. כך, שמאי העוסק בעיקר בהערכת שווי נכסים, לא יסייע לכם בבחינת ירידת ערך כמו שמאי שזהו תחום העיסוק העיקרי שלו.
שלישית, והכי חשוב, בחרו את השמאי בעצמכם. שמאי הוא, בדומה לעורך דין, נותן שירות, שמטרתו לסייע ללקוחותיו ככל הניתן. לפיכך, אל תסתמכו, במידת הצורך, על שמאים חיצוניים, והביאו אחד מיוזמתכם.
