השקעה בנדל"ן בקפריסין – צעד חכם או החלטה מסוכנת? כדי לענות על השאלה יש לבצע היכרות מקדימה עם האי קפריסין ובפרט עם שוק הנדל"ן שם, לאסוף נתונים, ללמוד אודות הרקע כלכלי ובצורה זו למפות את היתרונות והחסרונות הכרוכים בהשקעה.
קפריסין היא יעד תיירותי קלאסי ואטרקטיבי – שורר בה מזג אויר נוח ברוב ימות השנה, יש בה נופים מגוונים, חופי ים ועתיקות, יש בה אתרי קניות רבים והיא יחסית זולה. לאחרונה, מתברר כי מעבר לפן התיירותי המשגשג, קפריסין עשויה להוות גם יעד מוצלח להשקעה בנדל"ן, ואכן מתעניינים בכך משקיעים מכל העולם וגם מישראל.
קצת היסטוריה…
מדינת קפריסין שוכנת על אי בתוך הים התיכון. האי מחולק למעשה לשניים: קפריסין הדרומית, שהיא ברובה יוונית, וקפריסין הצפונית, שהיא ברובה טורקית. בכתבה זו, נתייחס בעיקר לקפריסין הדרומית (היא מדינת קפריסין) בה משגשג ענף התיירות והנדל"ן.
קפריסין היא מדינה צעירה יחסית – היא הוכרזה כמדינה עצמאית רק ב-1960, וגם מדינה קטנה במיוחד – מונה כ-1.5 מיליון תושבים בלבד. בשנת 2008 הפכה קפריסין לחברה רשמית באיחוד האירופה, ובמסגרת הצטרפותה אימצה את מטבע האירו כמטבע הרשמי במדינה. הכלכלה בקפריסין שמרה על יציבות יחסית לאורך שנות קיומה, למעט המשבר ב-2013, שהגיע בעקבות משבר החוב באיחוד האירופי, ממנו הצליחה להתאושש.
ענף התיירות הוא הענף המשמעותי ביותר בתרומתו לכלכלת המדינה, הודות לכ-2.5 מיליון תיירים אשר פוקדים את האי מדי שנה.
ענף הנדל"ן בקפריסין גם הוא נשמר יחסית יציב לאורך השנים, בעיקור בזכות הביקוש המתמיד על ידי בריטים ששאפו לרכוש נכס על אי חלומי שישמש אותם לאחר הפרישה. החל משנות ה-90, החלה מגמת צמיחה בשוק הנדל"ן בקפריסין, ואכן בשנים האחרונות נבנים באופן קבוע פרויקטים חדשים של נדל"ן למכירה וכן ניתן להצביע על עליית מחירים הדרגתית בענף.
שוק הנדל"ן בקפריסין ממשיך לשגשג כיום בזכות השקעות של משקיעים זרים, בעיקר מרוסיה ומבריטניה, אשר רוכשים דירות, בתי נופש ונדל"ן מסחרי. גם המשקיע הישראלי החל לאחרונה להביע התעניינות בשוק הנדל"ן הקפריסאי, ואכן ניתן לראות השקעות רבות של משקיעים ישראליים פרטיים וגם של חברות ישראליות בשוק זה.
אטרקטיביות ההשקעה
תשואה על הנכס
כל משקיע בנדל"ן שואף למקסם את התשואה על הנכס. מה הכוונה? המשקיע שואף לקנות במחיר נמוך ככל האפשר, ולהפיק תשואה (הרווח שהופק מהשכירות על הנכס או ממכירתו, ביחס למחיר בו נרכש) גבוהה ככל האפשר.
מבחינת תשואה, שוק הנדל"ן בקפריסין מספק תוצאות מצוינות – התשואה הממוצעת עומדת על כ-5.5% , ולרוב באזורים התיירותיים ניתן להגיע לתשואה על נכס נדל"ן של למעלה מ-10% לשנה. בישראל, לשם השוואה, אותו נכס יוכל להשיא לבעליו 6% תשואה לכל היותר.
מיסוי על הנכס
היבט חשוב נוסף להשקעה הוא המיסוי המדינתי – כמה מיסים גובה המדינה בה נמצא הנכס מהרווחים?
המיסוי בקפריסין על השקעות נדל"ן הוא יחסית מקל, מה שמעלה את אטרקטיביות ההשקעה עבור משקיעים זרים. על אף המיסוי המקל, משקיעים רבים בוחרים להקים חברה מקומית בקפריסין, על מנת לזכות בהטבות המס המשמעותיות שהמדינה מעניקה לבעלי הון מקומיים, כמו למשל מס חברות בין הנמוכים ביותר בעולם (שיעור מס החברות בקפריסין עומד על 12.5%, לעומת 23% בישראל).
מיסוי על הנכס בעת הרכישה:
- תשלום מס בולים בשיעור שולי (כ-0.2 אחוז ממחיר הרכישה).
- מס רכישה על פי מדרגות (עבור משקיע פרטי שאינו חברה): נקבע על פי מחיר הרכישה. מדובר במס יחסית נמוך, שכן גם המדרגה הגבוהה ביותר אינה עולה כדי 10% ממחיר הרכישה.
מיסוי על הנכס במהלך החזקתו:
- מיסוי שנתי שולי (פחות מ-0.5 אחוז בשנה)
- אין כפל מס: קפריסין וישראל הגיעו להסכמה ביניהן שלא לגבות מהמשקיע מס כפול על הרווחים, כלומר ישלם מס פעם אחת בלבד.
מחיר הנכס
מחירי נדל"ן בקפריסין נחשבים לזולים במיוחד, מה שכאמור מעניק יתרון למשקיע ותורם למקסום התשואה. טווח המחירים גמיש ומתחיל בכ-50 אלף אירו, כאשר בקפריסין "הכסף קונה יותר" – בעבור אותו מחיר, ניתן לרכוש בקפריסין נכס בסדר גודל גדול בהרבה מאשר בישראל. המחיר משתנה כמובן בהתאם לסוג הנכס (דירה/וילה) ולמיקום הנכס.
בנוסף, ממשלת קפריסין מעניקה הטבות משמעותית למשקיעים זרים, בהתאם לגובה השקעתם:
- משקיעים שרכשו נכס ב-300 אלף אירו ויותר יקבלו אוטומטית תושבות בקפריסין (אשרת עבודה ושהייה למשקיע ולבני משפחתו).
- משקיעים שרכשו נכסים ב-2.5 מליון אירו ויותר יקבלו דרכון אירופאי.
מהן הערים המומלצות להשקעה?
כמובן שמומלץ להשקיע בערים בהן התיירות משגשגת, שכן תיירים הם קהל היעד האידאלי להשכרת נכסים להשקעה, וכן בשל המגמה בשנים האחרונות של תיירים להעדיף להתארח ביחידות דיור בסגנון Airbnb על פני מלונות.
בין הערים הפופולריות להשקעה ניתן למנות את פאפוס ולרנקה, שתי עיירות חוף קטנות וציוריות בדרום קפריסין, המושכות מדי שנה תיירים רבים.
יעד פופולרי נוסף להשקעה הוא עיר הבירה של קפריסין, ניקוסיה, המחולקת לדרום היווני ולצפון הטורקי. ניקוסיה היא העיר הגדולה ביותר בקפריסין עם כ-300 אלף תושבים, וממוקמת במרכז האי. ניקוסיה שוכנת על גדת נהר ובו נמל, ואף על פי שלא מדובר בעיירת חוף, היא מושכת אליה תיירים רבים.
עיר פופולרית נוספת היא לימסול, העיר השנייה בגודלה במדינה. בלימסול ממוקם נמל מרכזי בו מתבצעת תחלופת אוניות משא ותיירות, מה שהופך אותה לעיר מרכזית וחשובה בכלכלת המדינה.
באשר לצפון האי, העיר קירניה ידועה בשל הנמל הממוקם בה, הנופים המרהיבים והעתיקות המצויות בה.
לסיכום, האם כדאי להשקיע בנדל"ן בקפריסין?
מסקירת הנתונים עולה כי השקעה בנדל"ן בקפריסין עבור משקיע זר עשויה להיות משתלמת בהחלט. כאמור, קפריסין היא יעד פופולרי לתיירות, מה שמבטיח תחלופת משכירים פוטנציאליים לנכס. בנוסף, נראה כי הכלכלה הקפריסאית שומרת על יציבות לאורך השנים, כך שהחשש מקריסה כלכלית של השוק המקומי נמוך. יתרון נוסף הוא נוחות ההשקעה, אשר באה לידי ביטוי במדיניות המס הידידותית כלפי משקיעים זרים, במחירי נדל"ן אטרקטיביים ובתשואות גבוהות יחסית לשנה.
נוסף על כל המעלות שצוינו מעלה, למשקיע הישראלי יש יתרון ייחודי נוסף, והוא העובדה שהאי שוכן מרחק שעת טיסה בלבד מישראל. מדובר ביתרון משמעותי עבור משקיע נדל"ן, שמעוניין להיות "עם היד על הדופק" בכל הקשור לנכסיו, בין אם בביקור בנכס ובאזור בו הוא ממוקם, ובין אם בניהולו השוטף ובאחזקתו.
