אנדורה היא נסיכות קטנה הנמצאת בין ספרד וצרפת, באזור הפירנאיים, בעלת אוכלוסייה של 77 אלף אנשים בלבד ושטח הקטן מ-500 קילומטר רבוע. אנו מסבירים זאת כי סביר שבעבור רוב הקוראים אנדורה אינה מזוהה עם דבר פרט להיותה מדינה קטנה באירופה המופיעה בשאלוני טריוויה. אנדורה וודאי אינה מזוהה בישראל כיעד להשקעה במקרקעין, אך לא בצדק בהכרח.
בשנים האחרונות ישראלים מחפשים השקעות אטרקטיביות באזור מערב אירופה השלו פוליטית ונח להשקעות, אך מתקשים משום המחירים הגבוהים, אשר הופכים את ההשקעה לפחות נגישה, ובהקשר זה אנדורה יכולה להיות אפשרות נהדרת, משום מדיניות המס אשר מאפיינת נסיכויות כמו אנדורה.
הדבר נכון ביתר שאת לאור זה שבקרב ישראל גדל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ.
בהתאם לכך במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן באנדורה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, המחירים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות אשר יש להביא בחשבון כאשר משקיעים בנדל"ן בנסיכות הקטנה והמעניינת זו.
השקעת נדל"ן באנדורה, על מה מדובר ולמה כדאי?
שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן באנדורה, על פניו נראה כי הביטחון הינו גבוה באופן יחסי. מדובר במדינה יציבה אשר מושכת אליה עשירים מכל העולם וללא השפעות של משברים גלובליים בשל גודלה הזעיר.
אך מנגד, במדינות כה ותיקות המוכרות למשקיעים האירופים כבר שנים, לא ברור האם ישנם עוד נכסים אשר ניתן להפיק מהם תשואה מרשימה. בחלק זה אנו נפרוט את היתרונות המרכזים הייחודים להשקעת נדל"ן במדינה זו ולאחר מכן נדון בקשיים אשר מורכבים ממדינה כה יציבה.
למדינה זו מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:
אנדורה נתקלה בקשיים בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן בעקבות משבר הבנקאות והורדת המכסים. בשל כך, לאחר משבר הסאב פריים אשר השפיע הן על שוק הבנקאות והן על התיירות, שני שווקים מרכזים בעבור אנדורה, חווה הנדל"ן במדינה ירידת מחירים יחסית אשר מהווה הזדמנות לרכוש נכסים במחיר הזדמנות, במידה ואתם מאמינים בעתידה של הכלכלה באנדורה, דבר המוטל בסימן שאלה לדעתנו.
בהקשר זה ראוי לציין, כי דירות היוקרה הפגינו יותר יציבות והירידות במחירים היו מתונות יותר, דבר אשר הראה כי השוק של דירות היוקרה למשקיעים המבוססים יותר מהווה חלון הזדמנויות יציב אשר נותר עמיד גם למול משברים כלכליים.
- אנדורה נהנית מתיירות משגשגת ויציבה לאורך השנים, התיירות נובעת ממדיניות המס הליברלית אשר מובילה למחירים זולים של מוצרים שונים המושכים תיירים מכל העולם ובדגש על מערב אירופה, זאת לצד בתי קייט המשמשים לאורך כל השנה ובדגש על עונת הסקי בהרים המצויים במדינה. כ-10 מיליון תיירים מגיעים מדי שנה למדינה הזעירה אשר אוכלסיית המדינה אינה מגיעה לכדי מאה אלף אנשים, ובכך מובטח כי שתמיד יהיה ביקוש לשכירת נדל"ן לטווח קצר.
- מדיניות המס המפורסמת של אנדורה אשר מושכת משקיעים מכל העולם, עקב היותה מקלט מס אידאלי. בהקשרנו מדיניות המס הופכת השקעות אלו לכדאיות גם במידה והתשואה נמוכה באופן יחסי. אנו נפרט על נהלי המס בפרק ייעודי לכך בהמשך.
- אנדורה למעשה נדמה כמנוטרל מפוליטיקה בינלאומית ולא מושפע ממלחמות ומהפכות. למעשה מדובר באחת המדינות היחידות בעולם אשר אין לה צבא כלל. מיותר לציין שאין דבר יותר מבטיח למשקיע מאשר יציבות פוליטית וצבאית מוחלטת, שכן תנודות כלכליות הינן מעגליות, אך הרס כתוצאה משינוי פוליטי או צבאי יכול להוביל לנזק בלתי הפיך באותה מדינה.
תיירות זו פותחת פתח להשכרת נכסים לטווח קצר לתיירים, דבר מומלץ בהינתן זה ש-Airbnb מספק תשואה גבוהה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך, והשכרת הנכס לטווח קצר מניבה עד 80% יותר מהשכרה לטווח ארוך. יתרון זה אף בולט יותר באנדורה, שכן מקלטי מס ורכישות בפטור ממס ובתי קייט מאפיינים לרוב תיירות אמידה משמעותית יותר מזו הממוצעת.
- אנדורה מנהלת מערכת יחסים יציבה ועקבית עם מדינת ישראל כמדינה מאז שנת 1994, זאת לאחר שאנדורה החלה לפעול בהקשרים דיפלומטים בשנת 1993. בהינתן שחלק גדול ממפת ההשקעות העולמית חסומה בפני ישראל או עומדת תמיד בפני חשש לניתוק היחסים הדיפלומטים, יש ערך ליציבות כזו במערכת היחסים בעבור אזרח ישראלי.
- במידה ואדם עושה השקעה של לפחות 400,000 יורו באנדורה ואינו עובד בה או מצוי בפנסיה, הוא זכאי להתגורר בה. הטבה אשר בעבור חלקנו אשר שוקלים מעבר למדינה נעימה בגיל פרישה יכולה להיות השקעה משתלמת באופן כפול, תספק תשואה בטווח הקצר ומקום מגורים בטווח הרחוק.
המחירים של הנדל"ן באנדורה תלויים בשאלה האם מחפשים דירת יוקרה או דירה רגילה. מחירי הדירות הינם בממוצע באזור ה-2,500-3,000 יורו למטר רבוע, כאשר דירות היוקרה אף מגיעות ל-15,000 יורו למטר רבוע. כך דירת שני חדרים עולה כ-165,000 יורו ודירות היוקרה נעות בין מיליון ל3.5 מיליון יורו בעבור דירות יוקרה של 4 ו-5 חדרים.
ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הספרדי, אשר לרוב יהיו בקיאים גם בהשקעות באנדורה. ובפרט בחוקי המס הייחודים לה, שכן כפי שנפרט בהמשך ישנן הטבות מיסוי מחד ומגבלות על רכישת מקרקעין מאידך באנדורה בעבור אזרחים זרים מאידך. לכן, מומלץ לפעול בסיוע של גורמים מקצועיים אשר יכולים בהקשר זה לחסוך כסף רב בעבור המשקיע ולא רק בשלב המחקר אלא בעיקר בליווי בתהליך ביורוקרטי המורכב במדינה זו.
סוגי הנכסים והמיקומים המרכזיים בהם משקיעים באנדורה והתשואה הצפויה בהן:
ככלל זרים יכולים לרכוש רק קרקע, דירה ודירה עם קרקע אשר אינם יכולים לעלות על אלף מ"ר. בהתאם לכך סוגי ההשקעות נדל"ן הינן מוגבלות.
כמו כן, מרבית השטחים הנמצאים בנסיכות כלל אינם מיושבים והינם אדמת טרשים הממוקמים על הרי הפירנאים התלולים. המדינה מחולקת לשבעה מחוזות אשר למעשה מרבית הישובים בהם הינם עיירות בנות פחות מ-15,000 תושבים, כאשר רק עיר הבירה של המדינה, אנדורה לה ולה, בה 25,000 תושבים מהווה מקום אשר יכול להוות עיר ומרכז את מרבית הנדל"ן הרלבנטי משום שמושכת את מרבית התיירים המגיעים למדינה.
בהתאם לכך להלן פירוט של סוגי ההשקעות המרכזיים בהינתן המגבלות על זרים:
- דירות למגורים באנדורה לפורשים – באנדורה ישנם יותר תושבים אשר אינם אזרחים מאזרחי המקום, הדבר נובע בעיקר הודות לפורשים מספרד ומדינות נוספות אשר מגיעים לאנדורה על מנת לנצל את כספי הפרישה במדינה המהווה מקלט מס נוח למשכורותיהם והכנסותיהם. בהתאם לכך, אנשים אלו אשר לרוב שומרים על הנכסים שלהם במדינת המוצא שוכרים נכסים לטווח רחוק ומעוניינים לשכור את אותו נכס שנים רבות. מה שמאפשר למשקיעים אפשרות של שכירת הנכס המצוי ברשותם.
- דירות לתיירים – האופציה המועדפת על משקיעים בתחום הנדל"ן באנדורה. כאמור מדי שנה מגיעים המוני תיירים על מנת לנצל את יתרונות המס הטמונים במדינה. אנשים אלו זקוקים ללינה, ובהתאם לכך יש צורך בהשכרת דירות לטווח קצר. היתרון אף מתגבר בהינתן זה שמדובר באנשים אשר הגיעו לרכוש מוצרים לרוב, ואין להם רצון לנפוש ולהנות מבתי מלון בהכרח, ולכן דירות להשכרה הינן פתרון אידאלי בעבורם. אפשרות נוספת היא השכרת הנכס במהלך החורף לתיירות הסקי המגיעה למדינה ובאביב והקיץ להתמקד בתרמילאים המעוניינים לעשות טיולים רגליים על ההרים.
היתרון הכלכלי המרכזי של השקעה מסוג זה, היא שהשכרה לתיירים נהנית מחוסן כלכלי ואינו מושפע באותו אופן מהמצב הכלכלי של האוכלוסייה באנדורה עצמה. כמו כן, וכפי שציינו השכרה במודל של טווח קצר מספק תשואה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך. כמו כן, התיירות המס אינה מוגבלת לעונה מסוימת כמו עיירות נפש הפעילות בקיץ או עיירות סקי הפעילות בחורף בלבד וכיוצא בזה. אנדורה מושכת תיירים לאורך כל ימות השנה. חשוב כי תבינו כמות התיירים בשנה רגילה הוא פי 100 מכמות האזרחים באנדורה והפוטנציאל בהתאם.
מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באנדורה:
על אף האמור ישנם מספר חסרונות אשר יש לתת עליהם את הדעת בטרם משקיעים בנסיכות אנדורה, גם אם חסרונות אלו אינם משמעותיים בעבורכם, הם יסייעו לכם להכריע החלטה מושכלת ונבונה יותר. בהתאם לכך, להלן הסיכונים המרכזיים אותם יש להביא בחשבון:
ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר השפיע על כלכלת אנדורה לרעה בדומה לכל יתר העולם, וההדבקות כיאה למדינה קטנטנה הייתה קשה במיוחד.
1 מכל 105 אזרחים באנדורה נדבק במחלת הקורונה. בהתאם לכך וכחלק מכך שהיותה מדינה על גבול בין ספרד וצרפת מוכות הקורונה אף הן, תעשיית התיירות התרסקה לחלוטין. בנוסף המדינה הזעירה אינה ערוכה להתמודדות עם מגפות בסדר גודל שכזה.
בהתאם לכך, השכרת נכסי הנדל"ן במדינה זו אשר כאמור נשענים כמעט לחלוטין על שכירות לזרים נותרו מיותמים, בשונה ממדינות בהן השכירות נעשית בעבור תושבים מקומיים וכפועל יוצא ההכנסה מהנדל"ן נפגעת משמעותית ואין אור בקצה מנהרה זו.
נציין לחיוב, כי בהנחה שהקורונה תיעלם מחיינו בעתיד לאחר מציאת תרופה, הבסיס התיירותי שלה אשר נשען על חיסכון במס אינו צפוי להינזק כתוצאה מן ההשלכות הכלכליות של הנגיף.
כמו כן, יש אשר רואים במשבר הקורונה הזדמנות. מאחר והמשבר הכלכלי המתלווה לנגיף הקורונה מצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים בתקופה זו, והמשיקעים הקיימים לעיתים סובלים מקשיי נזילות ומעוניינים למכור את הנכס, דבר אשר יוביל להורדת מחירים אשר תגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד עם תום משבר הקורונה.
- תשואה נמוכה – אנדורה אינה חווה עליית מחירים בנדל"ן כבר כמעט עשור מאז משבר הסאב פריים ב-2008 אשר השפיע על שוק הבנקאות החשוב של אנדורה, אשר לאחריו ירדו מחירי הנדל"ן במדינה ב-20% בממוצע. בעקבות כך לא ברור האם התשואה הנמוכה משתלמת לאור הסיכון הקיים.
- הישענות מוגזמת על תיירות והיותה מקלט מס – אנדורה כאמור נשענת ב-80% מהתל"ג שלה על תיירות חוץ, בעיקר מצרפת וספרד. בתקופת הקורונה אשר לה השפעות קשות על התיירות נראה שלפחות בטווח הקצר התיירות תיפגע וכתוצאה מכך גם התשואה בעבור נכסים אלו. בהקשר זה נציין כי בתחילת המאה ה-21 כאשר ספרד וצרפת סבלו ממשבר הסאב פריים אשר הוביל כמעט לקריסת ספרד, אנדורה נפגעה כלכלית אף היא משום ההאטה בתיירות זו. כמו כן, מדינות אלו הורידו את המכסים המוטלים על סחורות בשטחן ובכך פגעו בכדאיות ההשקעה במדינה זו. בעקבות כך, לא ברור האם אנדורה יכולה להמשיך להישען על התעשיות עליהן נהגה להישען עד כה והאם היא תצליח להמציא את עצמה כלכלית מחדש בעתיד הקרוב.
- מגבלות על רכישת נדל"ן על ידי זרים – אנדורה בשל שטחה הזעיר ורצונה לשמר את עיקר השטח לאזרחיה, מטילה מגבלות שונות על רכישת נכסים על ידי משקיעים. הקושי המרכזי ברכישת קרקעות באנדורה הוא מגבלות הממשלה ראשית משקיעים אינם יכולים לרכוש שטח אשר גדול מ-1000 מ"ר, כאשר הפרויקט כבר גמור ולא בשלבי בנייה בשונה מאזרחי אנדורה היכולים לרכוש נכסים אשר מתוכננים מקבלן ולא נבנו בעלויות נמוכות יותר. כמו כן, כפי שנאמר בחלקו הקודם של המאמר נדל"ן יכול להיות רק של קרקע או של דירה, לא של משרדים, חקלאות, מפעלי תעשייה וכיוצא בזה. מגבלות אלו מותירים טווח פעולה מצומצם באופן יחסי למשקיעים השונים אשר אינו כדאי בעבור חלק מהמשקיעים המעוניינים לפעול בגמישות בתוך המדינה בה הם מעוניינים להשקיע.
- – משקיעים רבים פונים לאפיקים מחוץ לישראל אשר מספקת תשואה טובה למשקיעים בשל המחירים הנמוכים משמעותית של נדל"ן במדינות אלו. עם זאת, הנדל"ן באנדורה הינו יקר באופן יחסי ואינו בהכרח שווה את הטרחה של רכישת נכס במדינה זו בעבור משקיעים אשר ביכולתם לרכוש דירה בישראל להשקעה. הדבר נכון ביתר שאת לאור זה שהשוק האטרקטיבי ביותר באנדורה הוא דירות היוקרה אשר מחיריהן בהתאם לשמם.
- קושי נוסף הוא שהכלכלה של אנדורה מצויה במצוקה עקרונית לאור דעיכת ענף תיירות המס, מאחר והשכנות צרפת וספרד הורידו את המכסים הקיימים בעבור סחורות שונות, הכדאיות של תיירות זו דעך. בהתאם לכך, לא ברור מה ישמר את הכלכלה באנדורה בעתיד הנראה לעין, וניכר כי יצטרכו לעשות שינויים וייתכן אף במדיניות המס המפתה שלה כיום, דבר אשר הועלה לא פעם בעשור האחרון.
- נגישות למדינה – אנדורה הינה מדינה מבודדת באופן יחסי גם במאה ה-21. עד היום אין לה שדה תעופה או תחנת רכבת במדינה כולה, אלא אנשים אשר מעוניינים להגיע למקום לוקחים אוטובוסים מברצלונה וז'ירונה בספרד או טולוז בצרפת המרוחקים שלוש שעות נסיעה מהמדינה. בהקשרנו, במידה ותושב ישראל אשר מעוניין להשקיע במדינה ולפקח על הנכס מקרוב, הוא ימצא קשיים לוגיסטיים להגיע לנכס אשר נמצא ברשותו וייאלץ לטוס לשכנותיה של אנדורה ולקחת אוטובוסים. בעבור משקיעים רבים היעדר הגישה הופך את היעד לפחות אטרקטיבי ויותר מאתגר שלא לצורך, כאשר למרבית המדינות במפת המשקיעים ישנה נגישות עדיפה.
- הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי אין הרבה חברות ישראליות המתמחות בשוק זה ואינם בקיאים בחוקי המס הייחודים של אנדורה והמגבלות על זרים, ואנו ממליצים לבחון חברות זרות להשקעה או לפנות לבתי השקעות ישראלים שיפנו לגורמים אשר הם עבדו עימם בעבר בשוק זה אשר בקיא במדיניות המס והמקרקעין.
מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן באנדורה:
פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.
המיסוי כפי שנאמר לאורך המאמר מהווה את אחד היתרונות המרכזיים של אנדורה, שכן המדינה מהווה מקלט מס בעבור אנשים מכל העולם. אך עם זאת לאחר רפורמות אשר בוצעו בשנים האחרונות ישנן 2 מיסים החלים על השקעות נדל"ן במדינה:
- מס השכרה – השכרת נכסים ממוסה באופן קבוע על כל סוגי הנכסים, בשיעור של 10%.
- מס שבח – בעת מכירת הנכס על המוכר לשלם מס ייעודי בגין הרווח אשר הפיק ביחס לעלות ששילם בעת רכישת הנכס בשיעור של עד 15%. אך במידה והמשקיע החזיק בנכס מעל 15 שנה הוא יהיה פטור לחלוטין ממס שבח.
מסיכום נתונים אלו ניתן להבין כי בממוצע אדם ישלם מעט ביחס לכל מדינה אירופית ומעט גם ביחס למדינות מתפתחות. בעבור משקיעים ישראלים אשר חוששים מהמיסוי הכבד בישראל ובמערב אירופה, אנדורה יכולה להוות אלטרנטיבה נוחה בהקשר זה.
פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת.
בנוסף לכך, מעטות החברות הישראליות אשר פועלות בשוק זה ולכן יתווספו עלויות מסוג זה וכן הגישה לנכס אשר הינה מורכבת באופן יחסי כאמור. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. כאשר לעיתים הוצאות אלו יכולות להגיע עד ל-10% מהרווחים של המשקיע. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והיתרון המצוי במיסוי הנמוך עדיין עומד בעיינו.
לסיכום
השקעה באנדורה הינה השקעה בעייתית בשל מגבלות המטילות הרשויות באנדורה על משקיעים זרים בתחומי הנדל"ן, מחירי הנדל"ן הגבוהים באופן יחסי קשיים לוגיסטיים בהשקעה בנסיכות הזעירה וכן בשל המשבר הכלכלי הקיים בתוך המדינה אשר מוביל לתשואה נמוכה. חששות אשר אף מועצמים בשנת 2020 לאור משבר הקורונה.
עם זאת היותה מדינה הקולטת בשנה רגילה כמות אסטרונומית של תיירים ביחס לאוכלוסייה, אשר הינם לרוב אמידים מהאוכלוסייה הממוצעת והיותה מקלט מס המציע מיסוי נמוך המאפיין לרוב מדינות מתפתחות אך עם יציבות וממשל מערב אירופי היא יכולה לקרוץ לחלק מהמשקיעים. לדעתנו מדובר בהשקעה אטרקטיבית רק בעבור משקיעים מבוססים היכולים לרכוש דירות יוקרה להשקעה במדינה ואשר חושבים על תשואה בטווח הרחוק ולא בהכרח על תשואה ממכירה בטווח הקצר, הן בשל אי עליית המחירים והן בשל הטבות המס לבעלי דירות לתקופה ארוכה.
