מנצ'סטר, לידס, שפילד, ניוקאסל וליברפול. עבור חובבי הכדורגל שבינינו, מדובר בשמות מוכרים ביותר, של קבוצות כדורגל כמובן. אולם קבוצות הכדורגל הללו מייצגות ערים בצפון אנגליה, שבשנים האחרונות החלו לשמש כאלטרנטיבה נהדרת להשקעות נדל"ן באנגליה. כל הפרטים על השקעות באנגליה ואיך קשורה לנושא מגפת הקורונה, בכתבה שלפניכם.
השקעות נדל"ן בחוץ לארץ
את המודעות והפרסומות המספרות לנו על אלפי ישראלים שהרוויחו כספים רבים מהשקעות כולנו מכירים. לפני מספר שבועות, נתקלתי במודעה הבאה – 'הכירו את גיורא, שמכר לאחרונה ברווח של 200% את הדירה שרכש בצפון אנגליה'. לרוב, אנו נוטים להתעלם ממודעות ופרסומות כאלו, מספרים לעצמנו שמדובר באגדות ואין אפשרות שמדובר בסיפור אמיתי (בעיקר בגלל שמדובר במודעות ופרסומות). יחד עם זאת, האם יצא לכם לחשוב אי פעם, על האפשרות שאכן מדובר בהזדמנות עסקית בעל פוטנציאל לרווח כלכלי מכובד? בשנים האחרונות, החלה תופעה במסגרתה יותר ויותר ישראלים החלו להשקיע בנדל"ן מחוץ לישראל, ולרכוש נכסים נדלניים במדינות כמו ארצות הברית, גיאורגיה, פורטוגל.
התופעה אינה מפתיעה כלל וכלל – מחירי הדירות בישראל שברו כל שיאים אפשריים והתשואה עליהן אינה גבוהה; מדיניות המס של משרד האוצר, שמאז ומעולם לא הקלה עם בעלי הדירות, הפכה להיות קשה פי כמה כאשר שר האוצר כחלון הודיע על מיסוי בעלי דירות רבים; מחירי הארנונה ושאר הוצאות הדירה גבוהים למדי, וכמובן השוכרים הישראלים, שאינם עושים חיים קלים למשכירי הדירות.
השקעה בנדל"ן דווקא באנגליה
גם אנגליה, מטבע הדברים, הפכה להיות מדינה בה המשקיע הישראלי מחפש אחר דירות בעלות פוטנציאל כלכלי גבוה. הרי, מרחק הטיסה לא גדול, אפשר לבצע את העסקה באמצעות שימוש בשפה האנגלית הנוחה, העם הבריטי נחשב נוח – ובקיצור, די ההיפך מכל מה שאנו מכירים בשוק הנדל"ן הישראלי. ועדיין, קשה להבין מדוע להשקיע דווקא באנגליה, כאשר ההשקעה במוקד הממלכה הבריטית לא נשמעת ככדאית במיוחד, ונדמה שלא חסרות מדינות אחרות ברחבי העולם בהן ניתן להשקיע ולרכוש נדל"ן. בדיוק לשם כך ערכנו עבורכם את המדריך המקיף שיפרט עבורכם מדוע כדאי להשקיע ברכישת נדל"ן דווקא באנגליה, וחשוב מכך, באיזה אזורים מדויקים באנגליה כדאי לעשות זאת.
צפון אנגליה או לונדון?
באנגליה, אחת המדינות המרכזיות באירופה, חיים יותר מ- 55 מיליון תושבים. אחוז ניכר מהם מתגוררים בלונדון (באזור 9 מיליון תושבים), אולם החיים בבירה האנגלית נחשבים די יקרים, שלא לדבר על מחירי הדירות שהרקיעו שחקים לאחרונה. כאשר ממשלת בריטניה הבחינה בבועת המחירים שנוצרה בלונדון הבירה, ולכן החלה במדיניות העדפה מתקנת שמיטיבה עם רוכשי דירות בצפון אנגליה. מדיניות זו מנסה לצמצם את הפער בין צפון אנגליה המפגר בכל הנוגע לשוק הנדל"ן בהשוואה ללונדון. בין היתר, בכך נוצרה הזדמנות עסקית לאנשים כמונו, המחפשים להשקיע כספים ברכישת נדל"ן מניב.
בכל אופן, חשוב להבין את השוני בין הנדל"ן בלונדון, לבין הנדל"ן בצפון אנגליה. אפשר למצוא נדל"ן להשקעה גם בלונדון, בטח בהתחשב בעובדה שלפי הערכות כלכלנים בריטים רבים, מגפת הקורונה (עליה יורחב בהמשך) צפויה להוביל לגל של מכירות במחירי הדירות בבריטניה כולה.
לונדון
'לונדון לא מחכה לי', היטיבה לתאר חווה אלברשטיין את הבירה הבריטית. ואכן, בכל מה שקשור לנדל"ן, לונדון נמצאת בשלב מתקדם. מוקד הפעילות העיקרי כיום הוא בנייני מגורים, כאשר יזמים רבים רוכשים בניינים קיימים, משדרגים אותם והופכים אותם למגדלי מגורים חדשים ונחשקים. כמו כן, חברות נדל"ן גם משביחות בנייני מגורים קיימים, והופכות אותם לבניינים חדשים. ערב מגפת הקורונה, מחיר מטר רבוע בדירה במרכז העיר לונדון, נע באיזור 4000 לירות שטרלינג. יחד עם זאת, בחודשים הקרובים מחירי הדירות צפויים לצנוח, עקב השפעות מגפת הקורונה (ראו הרחבה בהמשך), בדומה לירידות שהוביל משבר הסאב פריים האמריקאי, שהשפיע רבות על שוק הנדל"ן הבריטי וגרם לירידות מחירים מדהימות של כ- 45%.
אף על פי כן, המחירים בלונדון נחשבים יקרים למדי, ואם לא מוצאים מציאה אמיתית, סביר כי הפוטנציאל העסקי לא טמון בבירה הבריטית, אלא למרבה הפלא דווקא בצפון אנגליה.
צפון אנגליה
כפי שכבר הוזכר, כאשר ממשלת אנגליה החלה להבחין בפערי המחירים שנוצרו בין שוק הנדל"ן של לונדון לשוק הנדל"ן של שאר חלקי המדינה, היא החליטה לתעדף את אזור צפון אנגליה. תיעדוף זה נעשה באמצעות תוכנית שכונתה 'Northern Powerhouse. במסגרת התוכנית, ניתנו הטבות מס לחברות שהעבירו את משרדיהן ופעילותיהן צפונה, ובנוסף לכך נגבו דמי שכירות נמוכים עבור השהות בצפון אנגליה. כך, החלו לעבור חברות רבות צפונה (ביניהן ענקית הטלוויזיה ה- BBC, שהעבירה את מוקד משרדיה יחד עם עשרות אלפי עובדיה צפונה).
נוסף על כך, הרצון להנגיש את צפון אנגליה למרכזה הוביל במסגרת התוכנית, לבניית רכבת מהירה מבירת אנגליה לערים בצפון המדינה, שדרוג והרחבת נמלי התעופה שבצפון אנגליה, הרחבת נמלי הים, הקמת כביש מנהרה משודרג שמחבר בין הערים שפילד ומנצ'סטר ועוד. כמו כן, ניתן דגש רחב על תחום ההשכלה והחינוך, כאשר הוקמו אוניברסיטאות חדשות (למשל אוניברסיטה המתמחה בחקר הסרטן בליברפול), בתי ספר, גני ילדים ועוד.
חשוב להדגיש, צפון אנגליה אינה אזור נטוש כלל וכלל. ההיפך הוא הנכון – צפון אנגליה מורכבת מערים מרכזיות ביותר, ביניהן מנצ'סטר, ליברפול, שפילד, ניוקסל, לידס ועוד. המחירים בערי צפון אנגליה נמוכים בהרבה בהשוואה למחירים המקבילים בלונדון הבירה, כאשר ניתן לאתר נכסים בעלות נמוכה של 300 אלף שקלים, ואף למטה מכך, עקב השפעות מגפת הקורונה. כפי שניתן לשים לב, מחירי הדירות בצפון אנגליה, עשויים להיות זולים בהרבה ממחירי הדירות המוצעים למשקיע הממוצע בישראל. מכל מקום, בשנים הקרובות, עקב הפיתוח הנמשך של צפון אנגליה, צפויה עלייה בערך הנכסים, ומכאן ההזדמנות הנדירה למשקיעים ישראלים.
משבר הקורונה – הזדמנות למשקיעים באנגליה
שנת 2020 הביאה עמה בשורה חדשה לעולם, בדמות מגפת הקורונה שלא פסחה על אף מדינה ויעד בכל רחבי העולם. נכון לכתיבת שורות אלו, לא ניתן לדעת כיצד תשפיע מגפת הקורונה על היום שאחרי, כאשר בהחלט ניתן להניח שהשגרה היומיומית תהיה שונה מכפי שהכרנו. גם בתחום הנדל"ן, צפויות ירידות, כאשר מומחים המשערים כי תחולנה ירידות במחירי הנכסים בעולם, מבססים את הערכת על המשבר הכלכלי של 2008, שגרם לירידות במחירי הדירות בארצות הברית, אנגליה ושאר מדינות העולם. מטבע הדברים, הקורונה לא פסחה גם על הממלכה הבריטית, אלא שבשבועות הראשונים להתפרצות המגיפה, נקטה ממשלת בריטניה במדיניות שונה מהמדיניות בה נקטו רוב מדינות העולם: בעוד רוב מדינות העולם נקטו במדיניות של סגר חלקי או מלא על תושבי המדינה, אנגליה הורתה לתושבים מבוגרים להישאר בביתם, מאחר שהם אוכלוסיית הסיכון העיקרית להידבקות הרסנית מהמחלה. שאר אזרחי אנגליה, המשיכו לנהל שגרה כרגיל.
לאחר זמן מה הבינה אנגליה כי מדיניותה נכשלה, ומספר הנדבקים והמתים מהמחלה החל לצמוח באופן דרסטי. בין הנדבקים היה גם ראש ממשלת אנגליה, בוריס ג'ונסון. ניסיון ההתמודדות הלא מוצלח של אנגליה עם המחלה, צפוי לגרום למשבר כלכלי לאחר מכן, ולירידות מחירים גבוהות בשוק הנדל"ן. אם מסתכלים על נתוני העבר, מגלים כי משבר הסאב פריים שפרץ בארצות הברית, השפיע בצורה כל כך ניכרת על שוק הנדל"ן באנגליה, עד כדי כך שמחירי הנדל"ן באנגליה צנחו ב45%, ולהערכתנו, די סביר שמחירי הנדל"ן בצפון אנגליה, וכן – גם בלונדון, יגיעו לשפל נוסף בקרוב. לכן, אנו סבורים שזוהי בדיוק העת לנצל את ההזדמנות, ולאתר נדל"ן במחיר טוב. חשוב לציין – סביר להניח שהמחירים הנמוכים (שכאמור, יגרמו בשל הקורונה), לא יישארו לאורך זמן רב. גם אחר משבר הסאב פריים, הצליחה ממשלת בריטניה לשקם תוך שנה וחצי את כלכלת המדינה, והמחירים חזרו לצמוח די במהירות. גם עתה, סביר שהירידות יהיו לצורך עלייה, והרי לפניכם הזדמנות חד – פעמית לרכישת נדל"ן באנגליה.
כאמור, אין לדעת כיצד תשפיע הקורונה על שוק הנדל"ן באנגליה. כמו כן, יתכן כי היא גם תפחית את מחירי הדירות בישראל, וגם כאן יצמחו הזדמנויות להשקעות. יחד עם זאת, נדמה שמדינת ישראל התמודדה עם המגפה בצורה חיובית בהשוואה למדינות אחרות, וודאי ביחס לאנגליה. אשר על כן, נדמה שהירידה במחירי הדירות בישראל לא תהיה כל כך חדה בהשוואה לשאר מדינות העולם. כמו כן, אסור לשכוח שמערכת המס בישראל אינה מקלה על בעלי דירות, כאשר גולת הכותרת היא מס על בעלי שלוש דירות ומעלה.
מהם היתרונות בהשקעה בנדל"ן באנגליה?
אספנו עבורכם מספר יתרונות שקיימים בהשקעה בנדל"ן האנגלי, שיסייעו לכם להשיב על השאלה 'מדוע להשקיע דווקא בנדל"ן באנגליה'.
- השקל אל מול הלירה שטרלינג – בשנים האחרונות, ערך המטבע הבריטי (הלירה שטרלינג) ירד באופן משמעותי בהשוואה לשקל, ולכן הלירה שטרלינג נחשבת חלשה. אשר על כן, כדאי לנצל את השנים הנוכחיות בהן הלירה שטרלינג חלשה, ולרכוש נדל"ן שעשוי להניב תשואה גבוהה.
- צניחת מחירים – מחירי הנכסים באנגליה חווים ירידה בשנים האחרונות. ירידה זו נובעת בראש ובראשונה בשל הברקזיט (פרישת בריטניה מהאיחוד האירופי). כמו כן, מגפת הקורונה צפויה להוביל לירידות משמעותיות נוספות. בתור משקיעים, אין זמן טוב יותר לרכישת נדל"ן בעל פוונטציאל, מאשר זמן בו מחירי הנדל"ן מצויים בשפל.
- מרחק מישראל – אנגליה למי ששכח, אינה רחוקה מישראל, כאשר 5 שעות טיסה מפרידות סך הכל בין נמל התעופה בן גוריון לנמל התעופה הית'רו שבלונדון.
- עידוד משקיעים ומיסוי – בשונה ממדינות אחרות ברחבי העולם, אנגליה מעודדת השקעות זרות, כאשר אין מס רכישה בקניית דירה ראשונה. בנוסף, הבנקים האנגלים מאפשרים לקבל משכנתא בגובה של עד 70% מערך הנדל"ן הנרכש.
- הזדמנויות בצפון אנגליה – אנגליה משנה את פניה בשנים האחרונות, כאשר אם עד לא מזמן לונדון הייתה מוקד ההתרחשות האנגלי, בשנים האחרונות ממשלת אנגליה מעודדת (ויש לומר גם מצליחה) מעבר של תושבים וחברות לצפון המדינה. המעברים הללו גורמים כמובן לעליית ערך בנכסי הנדל"ן שבצפון אנגליה, בערים כמו ליברפול, שפילד, מנצ'סטר, ניוקסל ולידס, ולנו המשקיעים, הם מעניקים פוטנציאל נדלני נהדר.
- השפה האנגלית – אחד המחסומים הגדולים בכל מה שקשור לביצוע עסקים בחו"ל הוא מחסום השפה. לא משנה כמה נהדרת תהיה הדירה בטיביליסי בגאורגיה למשל, וכמה פוטנציאל כלכלי יהיה לה, סביר להניח שיהיה קשה לתקשר עם המוכר הגאורגי, ששפתו השנייה בה הוא שולט, תהיה כנראה רוסית ולא אנגלית. בשונה מכך, השפה המדוברת באנגליה היא כמובן השפה האנגלית, וככל שתסתדרו עם המבטא המיוחד של האנגלים (וכנראה תצליחו להסתדר), השפה לא תשמש מחסום.
טיפים לקראת ההשקעה באנגליה
אספנו עבורכם מספר טיפים שיסייעו לכם להגיע מוכנים לקראת השקעה בנדל"ן באנגליה:
- מחירי הנדל"ן והשכירות באיזור – כל בחור בן 16 ידע להגיד שמחיר דירה במרכז תל אביב יעלה הרבה יותר ממחיר דירה זהה בטבריה. הסיבה לכך, היא כמובן עניין המיקום, לו השפעה רבה על ערך הנכס. אשר על כן, בחיפוש אחר נכס להשקעה, חשוב לבחון את מחירי שאר הנכסים באיזור על מנת לוודא כי אכן מדובר במחיר הוגן וטוב. אם אתם מעוניינים להשכיר את הדירה, כדאי לוודא מבעוד מועד את מחירי השכירות הממוצעים באיזור זה.
- ביקוש לרכישת דירות ושכירתן באיזור – ככל, הנראה, אתם מתכוונים למכור את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש בטווח הקרוב. לכל הפחות, סביר כי אתם מעוניינים להשכיר אותו ולהניב ממנו רווחים. אשר על כן, חשוב לוודא כי באיזור בו ממקום הנכס, אכן יש ביקוש לשכירות ורכישת דירות. נכון לשנת 2020, עדיין אין מדד שיכול לשמש אינדיקציה לביקוש באיזור מסוים. עם זאת, מעקב קצר אחר לוח הנדל"ן באיזור, יגלה את רמת הביקוש וכן את המחירים הממוצעים באיזור הנבדק. נוסף על כך, ניתן להסתייע בבחינת רמת התפוסה הממוצעת של בתים ודירות הסמוכים לאיזור. בהקשר זה, כדאי לעיתים לחפש דירות ונכסים הסמוכים לתחנות רכבת או מקומות ציבוריים המושכים אחרים ביקוש לדירות. בתי חולים עונים להגדרה זו, וכן אוניברסיטאות. תגדילו לעשות אם תאתרו נכס למכירה באיזור בו מתוכנן להיבנות בית חולים או אוניברסיטה בשנים הקרובות (כאשר בצפון אנגליה למשל, מתוכננים להיבנות מבני ציבור רבים).
- מצב הנכס להשקעה: מחיר נכס נקבע בהתאם למספר פרמטרים. ראשית, כפי שהוסבר לעיל, מיקום הנכס והביקוש לנכסים באיזורו, משפיעים רבות על קביעת מחיר הנכס. כמו כן, הנכס תלוי גם בגודל הנכס, מספר החדרים הנמצאים בו, האם יש לו פונקציות נוספות כמו חניה, נוף ועוד פרמטרים רבים. עם זאת, הנכס גם תלוי כמובן במצבו הפיזי. לא אחת, בעיקר באנגליה, מוצעים למכירה נכסים ישנים הזקוקים לשיפוץ ושדרוג באופן מידי – החלפת צנרת, שיפוץ רצפות וכן הלאה.
לא מן הנמנע שהנכסים שכאלו יוצעו למכירה במחירי מציאה, אולם עליכם לקחת בחשבון את השיפוץ הנדרש, שעלול לעלות סכומים רבים. לעיתים, הסכומים הנוספים לשיפוץ הופכים את ההשקעה ללא כדאית ולא משתלמת. כמובן שזה לא אומר שלא כדאי לרכוש נכסים ישנים הזקוקים לשיפוץ. פעמים רבות רכישת נכסים ישנים, שיפוצם, ומכירתם לאחר מכן – מובילים לרווחים כלכליים משמעותיים. יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את עלות השיפוץ, לוודא מי צפוי לערוך את השיפוץ (האם אתם באופן עצמאי, חברת שיפוצים וכן הלאה), והאם קיימת אחריות לשיפוצים שיבוצעו.
- חשוב מכל, עליכם לוודא כי סכום ואופן ההשקעה יתאימו לצרכים שלכם – המשקיעים. אל לכם להתפתות ולשלם סכומים שאתם לא יכולים להרשות לעצמכם להשקיע, גם אם mr. Jonson , יזם נודע בצפון אנגליה, מנסה לשכנע אתכם כי זו השקעה של פעם בחיים. הכנו עבורכם כמה שאלות שמומלץ שתענו עליהן, בטרם תתחילו את המסע לרכישת נדל"ן באנגליה:
-
- מהו סכום ההשקעה המקסימלי שאתם מוכנים להשקיע? (חשוב לזכור כי מדובר בכסף נזיל שעליכם להעביר).
- האם אתם מעוניינים לרכוש את הנכס באופן עצמאי, או שמא אתם מדיפים להיעזר בחברת השקעות?
- האם אתם מתכוונים לפנות לייעוץ מקצועי בתחום רכישת נדל"ן באנגליה?
- האם אתם זקוקים או מעוניינים ללקיחת הלוואה מהבנק או גוף פיננסי אחר?
- באיזה סוג נדל"ן הייתם רוצים להשקיע – בית פרטי, בניין דירות, נדל"ן מסחרי (כמו למשל רכישת מחסן).
- באיזה אזור באנגליה ברצונכם להשקיע?
- האם אתם מעוניינים לרכוש את הנכס, להשביח אותו, ולמכור אותו בטווח הקרוב?
- האם ברצונכם למכור את הנכס בטווח הקרוב (ואולי תרצו להשביח אותו עד אז) או להשכיר אותו, לפחות בשלב הראשוני?
כמו כן, חשוב לחשב מראש את התשואה הצפויה בעקבות רכישת נדל"ן באנגליה, בין אם מדובר ברכישה לצורך מכירה בטווח הקרוב, ובין אם מדובר ברכישת נכס המיועד להשכרה. לכל אורך הליך ההשקעה – החל משלב ההתעניינות וכלה בשלב רכישת הנכס, חשוב לאתר קשיים ואתגרים שעלולים לצוץ, ובמידת הצורך, אסור להתבייש – פנו לאנשים המבינים בתחום והתייעצו עימם.
