השקעות נדל"ן במקסיקו – האם המיסוי מיטיב עם המשקיע?
בשנים האחרונות גדל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות
מרכז אמריקה אינה נתפסת כיעד בו משקיעים רבים פועלים, למעשה על שמן של מדינות מרכז אמריקה נוסד הביטוי "רפובליקת בננות" אשר נועד לתאר מדינות בעלות שלטון מושחת אשר מונע מאינטרסים זרים. סוג זה של מדינות וודאי אינו מהווה כר פורה להשקעות נדל"ן זר על ידי משקיעים קטנים שאינם יכולים לשלוט בפוליטיקה המקומית של אותה מדינה.
עם זאת, בצל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת בשל עוצמת של השקל ביחס למטבעות זרים וכן הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כאפיק השקעה בטוח יותר מאפיקים אלטרנטיביים, הרפורמות במדינות מרכז אמריקה ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ גם האפשרות של השקעה נדל"נית במרכז אמריקה עלתה על הפרק.
אומנם מדינות אלו עדיין מוכרות לישראלי בעיקר כאיים חלומיים לירח דבש או לשייט תענוגות אך גם אפשרויות עסקיות החלו לצוף לאחרונה ולמשוך קהל יעד אחר בקרב הישראלים.
לכן, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן במרכז אמריקה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות.
ראשית נסביר מדינות מרכז אמריקה מתייחס לרוב ל-7 מדינות הנמצאות באזור אשר דרומי למקסיקו וצפוני מקולומביה. המדינות הין קוסטה ריקה, פנמה, הונדורס, בליז, אל סלוודור, גואטמלה וניקרגואה. מדינות אלו כולן הינן לטיניות ובעלות מאפיינים תרבותיים ודתיים דומים. המדינות שוכנות לחופי האוקיינוס השקט והאיים הקאריביים.
כאשר אדם רוצה להשקיע עליו להכריע בנקודת האיזון המתאימה לו במטוטלת שבין תשואה גבוהה לביטחון בהשקעה וסיכון נמוך. השקעה נדל"נית נתפסת כהשקעה עם ביטחון יחסי שכן מקבלים בעבור ההשקעה מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו. עם זאת, כאשר מדובר במרכז אמריקה, המשקיע מודע לכך שהוא בוחר היעד בעל פוטנציאל לתשואה גבוהה אך גם לסיכון גבוה. זאת מאחר ומדינות אלו מתאפיינות בחוסר יציבות פוליטית, שחיתות, תנודות כלכליות קשות, כלכלה אשר אין לה עוגנים ממשיים וסיבות נוספות.
עם זאת ישנן סיבות בגינן משקיעים אשר בוחרים להשקיע במדינות האזור עושים זאת ולא בוחרים להשקיע במדינה יציבה פוליטית וכלכלית אשר מחירי הנדל"ן בה נמוכים יותר מאשר בישראל כמו פורטוגל או אוסטריה, עליהם נפרט כעת:
פוטנציאל התשואה האפשרי במדינות אלו – מדינות אלו כולן נמצאות באזור המחבר בין דרום אמריקה לצפון אמריקה תעלת פנמה גם כיום היא אחת מהתעלות החשובות ביותר למסחר ימי. בנוסף מדינות אלו נחשבות ליעדים תיירותיים מפתים אשר הפוטנציאל בהן רחוק ממיצוי. יתרה מכך, בשנים האחרונות טרם משבר הקורונה מדינות אלו הראו תשואה גבוהה בנכסי הנדל"ן אשר ברשותם.
הבולטת שבמדינות הינה פנמה, אשר הודות לתעלת פנמה מהווה מוקד משמעותי לסחר ימי ראתה צמיחה במחירים ועלייה ברמת החיים בעשורים האחרונים, אשר באו לידי ביטוי בתשואה גבוהה בהשקעות נדל"ן. כאשר בין 2015 ל-2017 המדינה ראתה עלייה של 21% במחירי הנדל"ן במדינה.
גם קוסטה ריקה ממתגת את עצמה כמדינה מובילה אשר נהנית מהתייצבות כלכלית מרשימה. זאת בעקבות קרבתה היחסית לארצות הברית, הדמוקרטיה היציבה שבה, אשר הובילו חברות רבות לפעול במדינה.
כך "פרוקטר & גמבל" פתחה מרכז גדול במדינה אשר נותן שירות לחצי הכדור המערבי וכן חברות אמריקאיות רבות עברו לפעול במדינה הזולה יותר במסגרת מיקור חוץ.
לכן גם עובדים זרים ממדינות אחרות במרכז אמריקה עובדים בקוסטה ריקה לה שיעור אבטלה נמוך יחסית. בשל כך בשנת 2019 ניתן היה לראות בסן חוזה הבירה עלייה של 3.7 אחוזים במחירי הדירות.
עם זאת, חשוב להבחין בין המדינות השונות במרכז אמריקה. בעוד קוסטה ריקה, פנמה ובליז הינן יציבות יותר, הונדורס וניקרגואה עדיין סובלות מהפיכות שלטוניות וחוסר יציבות.
בהתאם לכך, ישראלים מרגישים בנח להשקיע במדינה זו ללא חשש כי היחסים הדיפלומטים עם ישראל ינותקו בעתיד הנראה לעין. הדבר אף נכון במיוחד במרכז ודרום אמריקה אשר מדינות כמו ברזיל, ארגנטינה וונצואלה התאפיינו במשטרים עוינים כלפי ישראל. עם זאת חשוב לבחון כל מדינה באופן ייעודי, כך למשל היחסים עם אל סלוודור וניקרגואה הינם צוננים יותר ולפעמים מתוחים באופן המזכיר מדינות דרום אמריקאיות ובשונה ממדינות מרכז אמריקאיות. עם זאת לישראל יש יחסים דיפלומטים מלאים עם כל המדינות.
בהקשר זה המדינה הבולטת ביותר לטובה היא פנמה, אשר ניתן להקים בה עסק תוך 6 ימים והינה נחשבת למדינה השנייה בתחרותיות בכל אמריקה הלטינית והקריבים. המדינה מורכבת מאזורים ללא מיסוי, הטבות מס לזרים וכיוצא בזה ונחשבת לאחת המדינות העולות בכמות ההשקעות הזרות אשר צפויה להאמיר לכדי 2 מיליארד דולר בשנת 2021.
המחירים של הנדל"ן במרכז אמריקה משתנים ותלויים בראש ובראשונה במדינה ובאזור הנכס, אך ככלל הינם זולים באופן יחסי.
להלן פירוט של מגוון אפשרויות העומדות בפני משקיעים בהקשר זה:
ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק המרכז אמריקני אשר יוכל להתאים את המדינה במרכז אמריקה לרצונות שלכם. שכן חלק מהמדינות עדיפות מבחינת מיסוי, חלק יספקו תשואה גבוהה יותר או לחלופין יציבות, חלק יהיו ממוקדות תיירים וכיוצא בזה. הבדלים אלו נהירים למומחים שבדבר אשר ידעו להכווין אתכם למדינה המרכז אמריקנית ולנכסים הרלוונטיים לרצונות שלכם.
ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים במרכז אמריקה, וחשוב כאשר מעוניינים לבחון את מרכז אמריקה לבחון לאור התחומים בהם אנו מעוניינים להשקיע, ובהתאם לכך נחלק קטגוריה זו:
במידה ואתם מעוניינים להשקיע בהשכרה לטווח קצר ולהתמקד בתיירות חוץ, המדינה הגדולה ביותר בהקשר זה היא קוסטה ריקה אשר נהנית מרבע מנתח שוק התיירות במרכז אמריקה ונכס ביעדים. החופים של קוסטה ריקה הפכו לשם דבר בעולם והינם היעד המומלץ ביותר בהקשר זה. עיקר ההשקעה בקוסטה ריקה נסובה סביב השקעה באזורי התיירות כמו הבירה סן חוזה, פלאיה קוצ'ל, פלאיה פלמנגו, מנואל אנטוניו וכדומה. זאת מאחר וניתן לרכוש נכסים במחירים יחסית זולים כפי שמאפיינים מדינה מתפתחת כמו קוסטה ריקה, אך להנות מכספי תיירים אשר מגיעים ממדינות מערביות מבוססות ובדגש על ארצות הברית אשר אזרחיה מגיעים בקביעות מדי שנה לנפוש במדינה הקרובה לה.
לכן השקעה באזורים אלו נתפסת כבטוחה יותר ובעלת סיכון קטן משמעותית שכן ההתמודדות מול זרים אמידים היא קלה משמעותית מאשר מקומיים. זאת בנוסף לכך שהשכרת נדל"ן לטווח קצר לתיירים אשר מגיעים לנפוש באזור הנכס, כמו במודל של Airbnb, מספק תשואה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך.
על אף האמור השקעה לטווח קצר אפשרית גם בפנמה סיטי אשר מושכת אנשי עסקים רבים מארצות הברית בשל נאי המיסוי הנוחים במדינה ובשל תעלת פנמה המהווה מוקד עולמי לסחר ימי ובהתאם לכך מושך אנשים רבים לצורך סחורות ועסקים. בהתאם לכך ניתן לפנות גם בפנמה לקהל יעד זה אך תוך התאמה לאנשי עסקים בשונה מתיירים המאפיינים את קוסטה ריקה.
דירות למגורים בהשכרה לטווח רחוק – פנמה הינה המדינה היציבה ביותר כלכלית במרכז אמריקה ובהתאם לכך מהווה המוקד הנכון להשקעות נדל"ן במרכז אמריקה במידה ואתם מעוניינים להשכיר לטווח רחוק דירות מגורים. כאשר העיר המרכזית הינה כמובן פנמה סיטי, עיר הבירה של פנמה, אשר סומנה בעשור האחרון כיעד פופולרי להשקעות נדל"ן. משקיעים וחברות נדל"ן אמריקאיות רבות החלו בעשור האחרון להשקיע בעיר אשר מתפתחת בקצב מהיר ובעקבות כך ישנה צמיחה של אוכלוסייה בורגנית אשר מעוניינת בחיים טובים ויכולים לשלם סכומים נאים בעבור דירות יוקרה אשר אינן יקרות ביחס לדירות יוקרה בישראל. לדעתנו בהקשר זה מומלץ לבחור בשכונות בטוחות יחסית וכן קהילות סגורות על מנת למשוך קהל יעד אשר ישלם לאורך זמן ולא יערים קשיים בהקשר זה.
כפי שאמרנו בפרק הקודם, גם קוסטה ריקה נהנית מצמיחה כלכלית וכניסה של חברות זרות ובהתאם לכך ישנן אפשרויות להשקיע בקהילות סגורות גם במדינה זו אך בקנה מידה נמוך יותר משום שהמדינה עודנה נשענת בעיקר על תיירות.
השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים במרכז אמריקה היא תופעה קיימת, אך אינה מומלצת לדעתנו, להוציא את פנמה סיטי וגם זה בעירבון מוגבל. אומנם ישנם עסקים רבים בקוסטה ריקה ופנמה אשר פועלים בשוק האמריקאי ובאמריקה הלטינית ומנצלים את מיקומן הגיאוגרפי הנח ותנאיהם מבחינת מס.
עם זאת לרוב מדובר בחברות גדולות אשר אינן צריכות לשכור משרדים אלא לרוב רוכשות נכסים לשם כך. בפנמה סיטי לאור הטבות המס המפליגות לעסקים וקיומן של חברות אשר פועלות סמוך לתעלה יש יותר פוטנציאל והיתכנות, אך גם זה לאור משבר הקורונה והבעיות בשל כך בסחר הימי אינו בהכרח תקופה מומלצת וישנו חשש כי הנכס יוותר מיותם תקופה ארוכה.
ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר מתלווה למשבר הבריאותי וייתכן כי ילווה אותנו בשנים הקרובות צפות סימני שאלה בנוגע ליכולת ולמהירות ההתאוששות של כלכלות זרות מהמשבר. אומנם יש אשר רואים במשבר הקורונה הזדמנות מאחר והדבר יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד, אך הדבר פחות סביר בשוק כמו מרכז אמריקה בו המחירים זולים באופן יחסי גם כך. אזור זה הינו בעייתי בהקשר משבר הקורונה בשל שתי השלכות מרכזיות:
הרפואה אשר אינה מתקדמת במדינות אלו וקרבתן לארצות הברית מוכת הקורונה וכן התלות הכלכלית במעצמה האמריקאית, הולידו את החשש כי המשבר האמור ישפיע באופן משמעותי יותר על הכלכלה של המדינה המתפתחות במרכז אמריקה.
בנוסף המדינות ובראשן קוסטה ריקה נשענות על תיירות במידה רבה, בתקופה בה אין תיירות קשה לדעת כיצד יוכלו המדינות להתאושש מתקופה מורכבת זו. סיכון זה אף מקבל משנה תוקף שכן עיקר ההשקעות הינם במוקדי תיירות, דבר אשר לא ברור מתי יחזור לשגרה וכיצד אותה שגרה תראה.
שחיתות – רפובליקת בננות הינה כינוי לשחיתות ומחלה ממארת זו עדיין נותרה בעיה במרכז אמריקה. בהתאם לכך ניקרגואה סובלת זה תקופה ארוכה משחיתות במערכת המשפט אשר הובילו להפגנות ענק בהן נהרגו אנשים בשנת 2017, הונדורס אף היא מאופיינת בשחיתות בקנה מידה עצום וחוסר יעילות של הרשויות וכן אל סלבדור אשר מאז מלחמת האזרחים במדינה מתאפיינת בקשרים רבים של השלטון עם העולם התחתון. שחיתות מסיבית זו מקשה על הקמת עסקים, רכישת נדל"ן וכן מעוררת חששות כבדים בנוגע ליכולת לקבל מענה משפטי במידה וישנו סכסוך עם המוכרים של הקרקע, השוכרים או חברות הניהול השונות. לכן משקיעים מתרחקים והכלכלה אף מוגבלת. דבר אשר מוביל לכך שלא כל כך מומלץ להשקיע במדינות אלו. גם בגואטמלה הבחירות האחרונות נסובו סביב בעיית השחיתות הממסדית אשר מלווה את המדינה וממנה הם לא מצליחים להיפטר.
בהקשר זה ובאופן דומה ליתר המאמר נציין לחיוב את פנמה אשר הוסרה מהרשימה האפורה של ארצות הברית וכבר לא נחשבת למוקד בו מלבינים כספים וכן את קוסטה ריקה אשר אינה נחשב מדינה בעלת בעיות של שחיתות מוסדית חמורות כמו הונדורס, אל סלוודור וניקרגואה.
פשיעה – בהונדורס ישנה מכת פשיעה מהחמורות בעולם ושיעורי הרצח הינם מהגבוהים בעולם ובשנים מסוימות אף הגבוה ביותר בעולם. כיום שני ערים מרכזיות בהונדורס נמצאות ב-50 הערים בעלות שיעור הרצח הגדול בעולם. פשיעה זו הינה חשש מרכזי מפני השקעות, ביקורים במדינה וכן השכרת הנכס לאנשים או לחברות ניהול אשר לא ניתן לדעת כיצד יתנהלו למולכם.
יציבות פוליטית – על אף ההתייצבות הפוליטית בחלק מהמדינות באזור, חלקן טרם התייצב ונותר אזור בעייתי עם מהומות והפיכות שלטוניות. להפיכות אלו ישנן שתי סכנות מרכזיות באזור זה:
ראשית נציין כי היעדר יציבות פוליטית מוביל לבעיות כלכליות בשל החשש של משקיעים, כך למשל חברות אשראי שונות התייחסו לריבוי הבחירות בישראל כעילה להורדת דירוג האשראי. אז בקנה מידה של הפיכות צבאיות והפגנות בהן מתים מפגינים כפי שקורה במרכז אמריקה החשש הוא אף גדול יותר לפגיעה בערך ההשקעה.
החשש השני הוא מעצם עלייתם של כוחות רדיקלים ובדגש על כוחות מרקסיסטים אשר ילאימו את הנכסים או לחלופין גורמים פשיסטים מושחתים אשר יפעלו באופן דומה. כוחות אלו הינם דומיננטיים במדינות הלטיניות יותר, ובראשן הונדורס וניקרגואה
רדיקליזם פוליטי – בהמשך ישיר לסעיף הקודם ישנה בעייתיות במרבית המדינות ובמיוחד בניקרגואה ואל סלוודור של רדיקליזם פוליטי. לפי המדדים השונים הונדורס, אל סלוודור וניקראגווה אינן נתפסות כדמוקרטיות אלא כשלטונות מושחתים, דמוקרטים באופן חלקי ואף דיקטטורים.
כאשר המפורסם והבעייתי שבהם שבהם הוא דניאל אורטגה השליט המיתולוגי של ניקרגואה אשר שולט במדינה ומוגדר כשליט יחיד אשר תחת מפלגתו המרקסיסטית נשלט גם בית המשפט.
בעיות של שחיתות ורדיקליזם פוליטי מציף גם את הונדורס אשר סובלת מחוקים בעייתיים ואיסורים על משקיעים לרכוש קרקעות באזורים מסוימים ואף לא משיבים את הכספים לרוכשים באותם אזורים במידה ופעלו כנגדם.
כל אלו יוצרים חשש מפני הלאמות נכסים וחוסר מענה כאשר ישנן בעיות למול הרשויות והמקומיים.
אסונות טבע – מרכז אמריקה הינו אזור מיועד לפורענות בשל מיקומו הגיאוגרפי אשר חשוף לסופות הוריקן, רעידות אדמה קשות ואף התפרצויות געשיות.
לאסונות אלו יש השלכות על נכסי נדל"ן אשר נהרסים ופגיעה דרמטית בכלכלה ובחקלאות אשר משפיע באופן ישיר על מחירי הדיור.
בתוך כך נציין כי בהונדורס הכלכלה נחרבה כליל בעקבות הוריקנים גדולים במיוחד אשר הגיעו למדינה, והמדינה עודנה סובלת מהוריקנים אשר מכים בה מפעם לפעם ופוגעים בכלכלה אנושות.
אל סלוודור נפגעה קשות מרעידת אדמה חזקה ב-2001 אשר הובילה להרס בתיהם של רבע מיליון תושבים. גם ניקרגואה בה ישנן מספר הרי געש פעילים סבלה בעשורים האחרונים מרעידות אדמה וסופות אשר פגעו בתבואה ובנכסי נדל"ן במדינה. הדבר גם נכון בגואטמלה אשר בשנת 2010 סבלה מסופה אשר הרגה מעל 200 אנשים, דבר אשר מתגמד ביחס לרעידת אדמה ב-1976 אשר הרג מעל 25,000 אנשים.
בהתאם לכך מומלץ לבדוק ולבחון את התקנים בהם עומד הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש וכן את הסיכון לרעידות אדמה, הוריקן וסכנות דומות אחרות באזור בו אתם מתעניינים. משקיעים ממליצים לקנות רק נכסים אשר עומדים בתקנים המחמירים, על מנת להבטיח כי ההשקעה בנכס לא תחרב יחד עם הבניין ברעידת האדמה, ולכל הפחות לבטח את הנכס כנגד אסונות טבע.
לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.
כפי שרמזנו בפרקים הקודמים ישנו הבדל של שמיים וארץ בשיטות המיסוי לזרים במדינות אלו, אך ככלל המדיניות במרכז אמריקה היא של מיסוי נח למשקיעים זרים. הדבר נכון במיוחד בפנמה המיסוי הוא נח במיוחד ואף עדיף על פני המיסוי של המקומיים וכולל פטורים באזורים שונים ממס הטבות והקלות ייחודיות. באופן דומה קוסטה ריקה מציעה פטור מלא ממיסים בגין דיבידנדים לחברות אשר הוקמו בספרד. מנגד, אל סלבדור גובה 30% מס בגין רווחים משכירות דירה וכן 10% מס בגין רווחי הנכסים בעת מכירת הנכס.
פרט לכך נציין כי המדינה היחידה במרכז אמריקה לה אמנה למניעת כפל מס עם ישראל היא פנמה. חשיבות אמנה זו היא הגנה על המשקיעים של שתי המדינות כי לא יאלצו לשלם פעמיים את אותו מס בגין הרווחים כתוצאה מהשקעותיהם במדינה השנייה. בכך נחשפים המשקיעים, ניתן להסדיר זאת לעיתים למול הרשויות בישראל באמצעות רואי חשבון ועורכי דין בתחום, אך לא ניתן להבטיח זאת מראש. אמנת ישראל פנמה אשר נחתמה בשנת 2012 קובעת כי המיסוי בגין נכס מקרקעין אשר מצוי בפנמה ימוסה בהתאם לחוק הפנמי אשר הינו נח יותר למשקיעים מאשר המיסוי הישראלי.
פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס הנמצא במרחק של כמעט יממה שלמה של טיסה מישראל ולכן נדרש ניהול קרוב יותר.
לכן, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה.
השקעה במדינות מרכז אמריקה הינה השקעה אשר באופן טבעי מסוכנת יותר ממדינות מערביות עם זאת התייצבותן הפוליטית ועליית התיירות הצפון אמריקאית ליעדים אלו הובילו לתשואה כלכלית נאה במיוחד בחלק מהמדינות. לדעתנו השקעה בקוסטה ריקה ופנמה אומנם אינה השקעה סולידית, אך הן אינן מסוכנות במיוחד ובעלות פוטנציאל כלכלי גדול למשקיעים נועזים ובעלות יתרונות רבים כמו התיירים הרבים, הפוטנציאל הרב, הכלכלה היציבה והמחירים הנוחים.
זאת בשונה מיתר המדינות במרכז אמריקה ובמיוחד ניקרגואה, הונדורס ואל סלוודור אשר הינן מדינות מושחתות, בעלות בעיות כלכליות קשות, אסונות טבע וחוסר היציבות הפוליטית אשר הופכים אותן ללא יעילות. עם זאת גם ביעדים אלו ניתן להשקיע במידה ויש ברשותכם תיק השקעות מגוון יחסית, שכן המחירים בהן אף נוחים יותר מאשר במדינות הסולידיות יותר של דרום אמריקה והפוטנציאל קיים גם בהן במיוחד בבליז וגואטמלה אשר נחשבות לסולידיות יותר מאלו האחרות.
בשנים האחרונות גדל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות
