בשנים האחרונות גדל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ. מדינה מפתיעה בתוך הקשר זה אשר עלתה בשנת 2020 על מפת ההשקעות הינה מקסיקו. מקסיקו אשר מוכרת לישראלים בעיקר כיעד תיירות חלומי, החלה לאחרונה לעורר עניין בקרב משקיעים המחפשים השקעות נדל"ן קורצות.
לכן, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן במקסיקו, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות.
השקעת נדל"ן במקסיקו, על מה מדובר ולמה כדאי?
כאשר אדם רוצה להשקיע עליו להכריע בנקודת האיזון במתאימה לו במטוטלת שבין תשואה גבוהה לביטחון בהשקעה וסיכון נמוך. השקע נדל"נית נתפסת כהשקעה עם ביטחון יחסי שכן מקבלים בעבור ההשקעה מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו.
עם זאת, כאשר מדובר במקסיקו, אשר על אף תדמית התיירות הנוצצת הינה בסופו של דבר מדינת עולם שלישי ישנם סיכונים גבוהים אשר מעוררים את השאלה מדוע מדינה זו עלתה בכלל כאפשרות סבירה להשקעה, מדוע ישנם אנשים אשר מעוניינים להשקיע במדינה זו ולא במדינה מערבית בעלת יציבות פוליטית וכלכלית אשר מחירי הנדל"ן בה נמוכים יותר מאשר בישראל כמו פורטוגל או אוסטריה. התשובה לכך נעוצה במספר גורמים עליהם נפרט כעת:
- מדיניות המיסוי במקסיקו בעבור משקיעים זרים – לאחר שנים בהן הקשתה על משקיעים זרים לפעול במדינה בתחומי הנדל"ן מקסיקו יצרה שיטת מיסוי נוחה באופן יחסי למשקיעים זרים אשר נפרט עליה בהרחבה בהמשך.
- מיעוט בבירוקרטיה – כחלק מניסיונה של ממשלת מקסיקו לעודד השקעות זרות במדינה וכפועל יוצא כניסת כסף אליה, המדינה אינה מערימה קשיים על השקעות זרות והבירוקרטיה בה בנוגע להשקעות זרות הינה קטנה ואינה מורכבת כבמדינות רבות אחרות. דבר אשר מפתה משקיעים רבים לרכוש נדל"ן שם ולא במדינות בעלות בירוקרטיה מכבידה.
- תיירות זרה – התיירות הזרה מובילה משקיעים רבים להאמין כי המדינה עצמה ענייה ומחירי הנדל"ן זולים, אך ניתן להשיג רווחים מאנשים מערביים בעלי ממון המגיעים לחופשה ביעדים יקרים כמו אקפולקו, קנקון וכדומה.
- הנכסים זולים – בעוד בישראל מעטים האנשים אשר יכולים להשקיע בנדל"ן וגם במדינות מערב אחרות הסכום הנדרש להשקעה בנדל"ן הוא גבוה, במקסיקו זה לא המצב. השקעות נדל"ן בסכומים מתחת ל-100,000 דולר הינם נפוצים ובאזורים אטרקטיביים להשקעה.
- בשונה ממדינות אחרות באזור, מקסיקו היא באופן יחסי מדינה יציבה פוליטית. בנוסף הקרבה שלה לארצות הברית תרבותית וגיאוגרפית מצמצמת את הסיכון להפיכות קומוניסטיות ולהלאמת הנכסים כמו במדינות דרומיות יותר ביבשת.
- פוליטית והיסטורית מקסיקו נמצאת במערכת יחסים טובה עם ישראל והעם היהודי. בהתאם לכך ובשונה ממרבית המדינות המתפתחות, ישראלים מרגישים בנח להשקיע במדינה זו ללא חשש כי היחסים הדיפלומטים עם ישראל ינותקו בעתיד הנראה לעין. הדבר אף נכון במיוחד במרכז ודרום אמריקה אשר מדינות כמו ברזיל, ארגנטינה וונצואלה התאפיינו במשטרים עוינים כלפי ישראל.
המחירים של הנדל"ן במקסיקו משתנים ותלויים בראש ובראשונה באזור הנכס, כאשר במדינה כמו מקסיקו הפערים עצומים וכך גם רמת הסיכון. אזורים רבים במדינה מוכי פשיעה ועוני ולא צפויים להשתקם בעתיד הנראה לעין, בעוד יעדים כמו אקפולקו מתאפיינים במחירים מערביים ורמת סיכון נמוכה מאד אך התשואה נמוכה יחסית.
ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק המקסיקני והצפון אמריקאי, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי הינה מעט מסובכת. בנוסף על כך החוק המקסיקני דורש רכישה בתצורה של נאמנות, אשר מובילה בהכרח לקיומו של גורם שלישי ולכן לפחות כדאי להפיק רווח מהידע של אותם גורמים.
סוגי הנכסים והמיקומים המרכזיים בהם משקיעים במקסיקו והתשואה הצפויה בהן:
ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים במקסיקו:
- השקעות באזורי התיירות – כאמור עיקר ההשקעה במקסיקו נסובה סביב השקעה באזורי התיירות כמו אקפולקו, פלאיה דל כרמן, קנקון, קאבו סן לוקאס וכדומה. זאת מאחר וניתן לרכוש נכסים במחירים יחסית זולים כפי שמאפיינים מדינה מתפתחת כמו מקסיקו, אך להנות מכספי תיירים אשר מגיעים ממדינות מערביות מבוססות. לכן השקעה באזורים אלו נתפסת כבטוחה יותר ובעלת סיכון קטן משמעותית שכן ההתמודדות מול זרים אמידים היא קלה משמעותית מאשר מקומיים. זאת בנוסף לכך שהשכרת נדל"ן לטווח קצר לתיירים אשר גיעים לנפוש באזור הנכס, כמו במודל של Airbnb, מספק תשואה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך. יתרון נוסף יותר, הוא שאזורים אלו מאופיינים בתיירות רבה מישראל מה שמאפשר השכרת הנכס לטווח קצר לישראלים ובכך להגדיל את הפוטנציאל של מציאת לקוחות להשכרת הנכס, וכן לצמצם את הסיכון ולהגביר את תחושת הביטחון שכן פחות סביר שישראלים יברחו ללא לשלם כאשר הם יודעים כי ניתן לפעול למולם בישראל משפטית.
- דירות למגורים במקסיקו סיטי – המוקד השני להשקעות נדל"ן במקסיקו, הוא עיר הבירה המקסיקנית, אשר סומנה בעשור האחרון כיעד מסקרן ופופולרי להשקעות נדל"ן. משקיעים וחברות נדל"ן אמריקאיות רבות החלו בעשור האחרון להשקיע במקסיקו סיטי, כך למשל גרייסטאר חברת ניהול דירות להשכרה הגדולה בארצות הברית החלה בעשור האחרון לפעול באופן משמעותי בעיר זו תוך מתן דגש לדירות יוקרה.
- השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים במקסיקו סיטי היא תופעה קיימת, אך אינה מומלצת לדעתנו. ראשית במקסיקו אשר יתרונה המרכזי הוא התיירות והתיירים אשר מגיעים, השקעה בנכסי מסחר גורמת לאיבוד יתרון זה לחלוטין. בנוסף ענפי המסחר והתעשייה במקסיקו אינם יציבים דיים כדי להבטיח כי הנכס יושכר. עם זאת כן נציין שהקומפלקסים הרבים וההשקעה הנמוכה כן מהווה הזדמנות מסוימת לאנשים אשר מעוניינים להשקיע בנכסי מסחר במחירים נמוכים משמעותית מהעולם המערבי אך לא במדינות עולם שלישי. אך ככלל נמליץ למשקיעים המעוניינים להשקיע בנכסי מסחר ותעשייה לפנות למדינות בעלות מאפיינים אלו מאשר מקסיקו אשר נשענת יותר על תיירות ואינה יציבה כלכלית באופן מספק.
מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס במקסיקו
ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה. יש אשר רואים במשבר הקורונה הזדמנות מאחר והדבר יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד, אך הדבר פחות סביר בשוק בו ההיצע גדול והביקוש והמחירים זולים גם כך כמו במקסיקו. בנוסף הרפואה אשר אינה מתקדמת במדינה זו וקרבתה לארצות הברית מוכת הקורונה, וקליפורניה בפרט, יוצרים את החשש כי המשבר האמור ישפיע באופן משמעותי יותר על הכלכלה של המדינה המתפתחת. סיכון זה אף מקבל משנה תוקף שכן עיקר ההשקעות הינם במוקדי תיירות במקסיקו, דבר אשר לא ברור מתי יחזור לשגרה וכיצד אותה שגרה תראה.
הקושי המרכזי בהשקעה במקסיקו הוא החוק המקסיקני אשר מטיל מגבלות על רכישת נדל"ן במדינה על ידי זרים, ולכן מרבית המשקיעים הזרים פועלים באמצעות נאמנות. כלומר בהכרח חייב להיות גורם מקומי אשר יטפל בנכס. זה לא חסרון כזה משמעותי למשקיע הישראלי אשר מראש מתכנן שיפעלו בעבורו בטיפול הנכס, אך עדיין יש כאלה שסטטוס זה מפריע להם ובנוסף במידה והמשקיע מעוניין לפעול באופן עצמאי זה כמעט בלתי אפשרי במקסיקו.
קושי חשוב נוסף שכדאי להיות מודעים אליו הוא איכות הבנייה והסכנות לרעידות אדמה. במקסיקו היו מספר רעידות אדמה אשר הגיעו לעל 7 בסולם ריכטר והרסו מבנים רבים בשל איכות הבנייה הירודה. בהתאם לכך מומלץ לבדוק ולבחון את התקנים בהם עומד הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש וכן את הסיכון לרעידות אדמה באזור בו אתם מתעניינים. משקיעים ממליצים לקנות רק נכסים אשר עומדים בתקנים המחמירים, על מנת להבטיח שההשקעה בנכס לא תחרב יחד עם הבניין ברעידת האדמה, ולכל הפחות לבטח את הנכס כנגד אסונות טבע.
הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה אף נכון ביתר שאת במדינה כמו מקסיקו אשר סובלת מפשיעה רבה ובחלקים מסומים היא מדינת עולם שלישי מדינת עולם שלישי, והתפרסמו מקרים של משקיעים ישראלים אשר הפסידו את כל כספם.
לכן, אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה. החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי ישנן חברות ישראליות המתמחות בשוק זה. כאשר בוחרים בחברת השקעה, מומלץ לבחון את הניסיון שלהן וכן לשוחח עם משקיעים שלהם כאשר בוחרים בגורם מתווך כלשהו, על מנת לוודא כי מדובר בחברה לגיטימית.
מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן במקסיקו:
לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.
רבים מתייחסים לשיטת המיסוי המקסיקנית כהטבה משמעותית בהשקעה במדינה זו, עם זאת הדבר אינו נכון באופן מוחלט. המיסוי המקסיקני הינו גבוה באופן יחסי למדינות דרום אמריקה, אך הוא כן דומה לזה ישראלי ויש לו מספר יתרונות.
היתרון המרכזי במיסוי המקסיקני בעבור המשקיע הישראלי הוא אמנת המס בין ישראל למקסיקו. אמנת מס זו מונעת מיסוי כפול הן בישראל והן במקסיקו על הרווחים מההשקעה, כך שתשלום המיסים במקסיקו יוביל לקבלת זיכוי ממס בעבור קבלת הרווחים בישראל.
המס המרכזי אשר על המשקיעים לשלם הוא מס חברות, אשר הוא בשיעור של 30%, כאשר המס על הדיבידנד הוא בסך של 10%. הדבר מצוין למען שלמות התמונה, במידה ויוחלט להקים תאגיד כפי שלעיתים עושים בהשקעות זרות במדינות אחרות, אך במקסיקו אין הדבר מומלץ מאחר וזה יהפוך את הנכסים לנכסים מסחריים ובעקבות כך המיסוי יהיה גבוה יותר. היתרון הנוסף הוא כי ניתן לקזז הפסדים עסקיים מכל מקור שהוא עשר שנים קדימה, כך שניתן לתכנן את המיסוי באופן יעיל אשר יוביל לצמצום המיסים ולהפחתתם בפועל. אנו נזכיר כי המס על אינדיבידואלים הוא פרוגרסיבי זאת בדומה לשיטה המוכרת בישראל והיא יכולה להגיע עד ל-35%.
לכן המיסוי אינו מיטיב עם המשקיע בהכרח, הוא אומנם מונע כפל מס ומכיל יתרונות מסוימים, אך בשוה התחתונה ניתן למצוא יעדים רבים בעלות מיסוי נמוך יותר.
פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, ובנוסף לכך שאדם במקסיקו משקיע כמעט תמיד בתצורה של נאמנות, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה.
לסיכום
לסיכום, השקעה במקסיקו הינה השקעה אשר באופן טבעי מסוכנת יותר ממדינות מערביות, עם זאת התשואה אינה בהכרח מגלמת סיכון זה. התיירות המערבית לצד היותה מדינת עולם שלישי יוצרת סיטואציה בה הסיכון בהשקעה הינו גבוה יחסי אך התשואה הפוטנציאלית גבוהה אף היא. זאת לצד שיטת מיסוי נוחה המונעת כפל מס ומאפשרת תכנון מס ולצד בירוקרטיה מועטה, נדל"ן במקסיקו הוא אפיק השקעה מעניין לחובבי הסיכונים והתשואה הגבוהה.
