פיצול דירה – חוקי? משתלם?

שוק הנדל"ן בישראל נמצא בצמיחה כבר תקופה ארוכה. הביקוש לדירות גדול לעומת ההיצע מה שגורם לעליית המחירים. על מנת להרוויח מכך שיש גם ביקוש רב לדירות להשכרה, בעלי דירות רוצים לעשות רווח כפול מהדירה שבבעלותם ולכן מפצלים אותה – פעולה שאכן אמורה להיות רווחית מאד לכאורה. פיצול דירה היא פעולה שבעלי דירות רבים ממהרים לעשות אך לא בהכרח משקיעים המון מחשבה בשאלה האם היא חוקית. על מנת שפיצול דירה יהיה חוקי יש לקבל היתר לפיצול דירה אבל לא מדובר בהיתר שפשוט לקבל. במבחן המעשה רבים מאלו שמפצלים דירות עושים זאת באופן לא חוקי שכן החוק כלל לא מתייחס לדירות בבניינים אלא רק בבתים צמודי קרקע, וגם באלו לא מאפשר את ההיתר בקלות. את כל הפרטים – מהו פיצול דירה, האם הוא משתלם והאם הוא חוקי – תמצאו בכתבה שלפניכם.

מהו פיצול דירות?

פיצול דירות זו דרכם של בעלי דירות לקחת שטח של דירה או בית מסוים – ולהפוך אותו למספר יחידות דיור נפרדות. לרוב המטרה בפיצול כזה היא שכל יחידה תוכל לשמש למגורים של אנשים שונים, וכך במקום להשכיר דירה אחת, ניתן להשכיר 3 יחידות דיור בדיוק באותו הנכס ולהרוויח בסך הכל יותר כסף. בצורה כזו בעל דירה שמעוניין להשכיר אותה יכול להגיע למשל לרווח של 12,000 ₪ בחודש על השכרת 3 יחידות דיור במקום רווח של 6,000 ₪ בכל חודש כאשר השכיר את הדירה כיחידה אחת. 

איך עושים זאת? לעיתים זה מתבצע ללא שיפוץ מורכב מדי, כאשר מסתפקים בהתקנה של מחיצות בתוך הבית, וכן התקנה של דלתות נפרדות לכל יחידה. כמובן שככל שרוצים שהפיצול יהיה רציני ומקצועי יותר, משקיעים בכך יותר ובדרך כלל דואגים גם לאינסטלציה נפרדת, מערכות נפרדות של חשמל וגז, קירות בנויים היטב שמפרידים בין היחידות וכן כל דבר שחיוני לדירת מגורים. 

מתי פיצול דירות חוקי?

אמנם הגיוני לחשוב שפיצול דירות יכול לסייע להגברת ההיצע בשוק הדירות וכך לייצב מעט את מחירי הדירות ולסייע למצוקת הדיור. אך למרות זאת הרשויות לא ששות לאשר זאת בקלות וברוב המקרים פיצול דירות לא יהיה מותר. החוק בישראל אומר שפיצול דירה לפחות ל – 2 יחידות הוא דבר שמחויבים לקבל עליו היתר. כאשר מתקבל היתר אין שום בעיה עם הפיצול ואף ניתן למכור כל אחת מהיחידות שנוצרו באופן נפרד ולא רק כדירה אחת. 

פיצול דירה ללא היתר

ככל שעושים זאת ללא היתר מדובר בעבירה על החוק על כל המשתמע מכך, שכן זו פעולה שמנוגדת לחוק באופן מפורש. על כן פיצול שכזה עלול להוביל לכתב אישום, וכן לסנקציות – צו הריסה וכן קנסות כבדים. כמובן שכאשר הפיצול לא חוקי מכירה של כל יחידה באופן נפרד לא אפשרית גם היא. 

כך למשל לפי חוק התכנון והבניה, אם נאשם הורשע בשל עבודות בנייה שנעשו ללא היתר, אפשר להטיל עליו קנס בסכום כפול משווי המבנה או התוספת האסורה, ולעיתים קנס בסכום כפול מההפרש בין שווי המבנה לפני הבניה והשווי שלו אחרי התוספת שאיננה חוקית.

לעיתים בית המשפט גם מורה על הריסה של התוספת שנעשתה באופן לא חוקי וכך להשיב את הדירה למצב הקודם שלה. 

ההשלכות של פיצול דירה לא חוקי

עדיין חלק מבעלי הדירות בוחרים לבצע בפועל פיצול דירות ולעשות מכך רווחים יפים, ולמעשה לוקחים בכך סיכון  – שכן כאמור זה בדרך כלל לא חוקי. היות ואין פיקוח הדוק במיוחד על שוק הדירות אנשים סומכים על כך שהסיכוי להרוויח בלי להיתפס קטן יחסית ולכן עושים זאת למרות האיסור. יש לציין שכאשר בעלי דירות עושים זאת ללא פיקוח והיתר פורמלי התוצאה היא פעמים רבות דירות קטנות מאד בתנאים לא סבירים כלל כמו דירות ללא פתחי אוורור או בעלות תנאים לא נוחים אחרים. אמנם ערך השוק של דירה מפוצלת יכול שיהיה גבוה יותר מאשר הדירה כיחידה אחת, אך ספק אם זה באמת משתלם שכן לא רבים יסכימו לרכוש דירה כזו ולקחת את הסיכון. 

יש לציין שבעבר האכיפה בתחום הזה היתה מועטה ולכן פיצול דירות היתה תופעה נפוצה. אך עם השנים הרשויות החלו לאכוף ביתר שאת את הנושא כך שבעלי דירות רבים נתפסו ונאלצו לשלם בקנסות כבדים כאמור, וכן לעיתים אף לפרק את הבנייה שנעשתה בדירה.

כמובן שהסיכון בפיצול דירה באופן לא חוקי איננו רק של בעלי הדירות אלא גם של השוכרים. כאשר נכנסים לגור בשכירות בדירה מפוצלת ללא היתר, הסיכון שיגיע פקח בכל יום מרחף מעל השוכרים. במציאות כזו הם יודעים שייתכן שיאלצו להידרש לעזוב בכל רגע נתון. 

איך בעלי דירות עושים זאת בלי לעבור על החוק?

אם כך כאמור פיצול דירה איננו דבר חוקי במקרים רבים ועלול להוביל לקנסות כבדים. למרות זאת, בעלי דירות מנסים בדרכים יצירתיות להגיע למצב בו הם יבצעו בפועל פיצול דירה, אך מבחינת החקיקה הדבר לא ייחשב כאילו הפרו את הוראות חוק התכנון והבנייה. 

ההגדרה לדירה לפי החוק היא: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר" (לפי סעיף 145 (א) לחוק התכנון והבנייה).

לאור הגדרה זו, ככל שעושים פיצול כלשהוא שמחלק את הדירה למספר חלקים, כאשר כל אחד מהם לחוד לא יענה להגדרה הזו של "דירה", הדבר לא יחשב לפיצול דירות כפי שאסור לפי החוק. 

להלן דוגמאות לדברים שכדאי לשים לב אליהם על מנת שלא להיחשב למפצלי דירות לא חוקיים:

• מטבח אחד: בדרך כלל כאשר יש לכל יחידה מטבח משלה – יראו כל יחידה כדירה נפרדת. זהו אחד הסממנים לכך שמדובר ביחידה שנועדה למגורים נפרדים. אם בכל הדירה יהיה מטבח אחד בלבד, ייתכן וזה יסייע לכך שהדירה תיחשב עדיין לדירה אחת ולא לדירה מפוצלת.
• מעבר בין היחידות: כאשר מפצלים דירה כך שיש כניסה נפרדת לכל יחידה, ואין אפשרות למעבר מיחידה ליחידה מתוך הדירה, ככל הנראה יהיה קשה להכיר בה כיחידה אחת. לעומת זאת, כאשר יש דלתות פנימיות שגורמות לכך שהמעבר בין היחידות הוא פשוט, יהיה קל יותר להוכיח שמדובר בדירה אחת.
• מונה חשמל אחד: מונה חשמל נפרד לכל יחידה מהווה אינדיקציה ברורה לכך שמדובר בפיצול דירות. לכן מומלץ להישאר עם מונה חשמל עבור כל הדירה על מנת להסיר את החשד.  

איך מקבלים היתר לפיצול בנייה?

על מנת שפיצול הדירה יהיה חוקי לגמרי יש לקבל היתר מהוועדה המקומית. מכיוון שמבחינת הרשויות מדובר על הפסד של הכנסות פוטנציאליות מארנונה, וכן על עוד תושבים תחת אחריותם שזקוקים לתשתיות – רוב הרשויות לא מחלקות את ההיתרים הללו בקלות. יש לציין שגם מבחינת רשויות המס לא מדובר במציאה גדולה, היות והמשכירים מרוויחים יותר אך לא משלמים על זה מס. 

לכן רצוי להיעזר ולהיוועץ בעורך דין מומחה בענייני מקרקעין על מנת להצליח לעשות זאת כמו שצריך, או דרך קבלת היתר, או דרך ניצול לשון החוק כך שהפיצול לא יהיה אסור. 

השינוי האחרון בנושא מיולי 2017

ביולי 2017 יצאה הוראת שעה (ל – 5 שנים) שקבעה כי הוועדות המקומיות לתכנון ובניה חייבות לאשר פיצול דירות ל – 2 יחידות ללא תוספת בניה. ההוראה הזו נוגעת לעד 20% מהבתים צמודי הקרקע שיש בשטח שבאחריות הועדה המקומית. תנאי נוסף הוא שהמבנה המקורי הוא בשטח של לפחות 120 מ"ר, ושהיחידה הנוספת תהיה בגודל של מינימום 45 מ"ר, כאשר היא חייבת לכלול שירותים, כניסה נפרדת וכן מטבח. 

הדירות המפוצלות הללו לא יוכלו להימכר באופן נפרד, אך ניתן להשכיר כל יחידה בנפרד. בצורה כזו יגדל ההיצע בשוק השכירות, מה שיכול אולי להוביל לירידה (אפילו קלה) במחירים הגבוהים ששולטים כיום בשוק השכירות. 

ההוראה הזו מאפשרת להפוך ליחידה נפרדת גם חלק מהמרתף של המבנה, או לעשות שימוש במחסן בכפוף לדרישות גודל. 

לסיכום – 

אם כך, ראינו כי כיום לא קל לקבל היתר לפיצול דירות, וגם כאשר ניתן לקבל – הדבר נוגע לבתים צמודי קרקע בלבד. בכל הנוגע לבניינים, יש דיונים בנושא, אך בינתיים לא ראינו חקיקה שמאשרת את הפיצול בבניינים באופן פורמלי. 

כאמור, כיוון שעבור בעלי דירות ישנם יתרונות רבים לפיצול הדירה, והרווח הפוטנציאלי משמעותי, יש בעלי דירות שמנסים לפצל את הדירה למרות האיסור בחוק. חלקם עושים זאת בניגוד גמור לחוק, ובכך חושפים את עצמם לסיכון להיתפס ולהיענש. חלקם האחר מנסים באלגנטיות לנצל פרצות בחוק וכך להצליח להגיע למצב של פיצול דירות כאשר מהבחינה הפורמלית הם בסדר גמור ולא חשופים לקנסות או עונשים אחרים. 

אין ספק שניתן לתהות מדוע כל כך קשה בישראל לפצל דירות, לאור המחירים הגבוהים בשוק השכירות. היינו מצפים מהממשלה לתרום להורדת המחירים על ידי כך שתאפשר פיצול דירות בקלות רבה יותר. 

נמשיך לחכות להתפתחויות חדשות בתחום, בתקווה לראות שינויים שיקלו עם בעלי הדירות ועם השוכרים.