עסקת קומבינציה – סקירה קצרה

עסקת קומבינציה היא עסקת מקרקעין, עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק מהזכויות שלו בקרקע לקבלן או ליזם ובתמורה הוא עתיד לקבל נתח מוסכם מתוך הנכסים הנדל"ניים, כמו יחידות דיור, משרדים, חנויות ועוד, שייבנו על החלק שלו במגרש. עסקות קומבינציה נפוצות בישראל בשל היתרונות הרבים הטמונים בעסקאות אלו, הן לבעל הקרקע והן ליזם או לקבלן.

עסקת קומבינציה – 4 דברים שחשוב לדעת

עסקאות קומבינציה במקרקעין מגלמות בתוכן שני סוגים של עסקאות, עסקה אחת היא העסקה של מכירת הקרקע לידי היזם או הקבלן והעסקה השנייה היא מתן שירותי בנייה הניתנים לבעל הקרקע על ידי הקבלן.

עסקאות קומבינציה נחלקות גם לעסקת מכר חלקי ועסקת מכר מלא ולסוגים שונים של עסקאות, עסקת נטו או עסקת אחוזים:

עסקת מכר מלא היא עסקה שבה מעביר בעל הקרקע את כל הקרקע לידי הקבלן תמורת חלק מהמבנים שייבנו עליה.

עסקת מכר חלקי היא עסקה שבה מקבל היזם חלק מהשטח של בעל הקרקע ובתמורה הוא מציע מספר מבנים שייבנו על השטח. מבין שתי סוגי העסקאות, עסקת מכר חלקי נחשבת לעסקה הכדאית יותר.

עסקת נטו היא עסקה שבה היזם הוא האחראי על כל התשלומים והוא מתחייב לבעל הקרקע על תמורה קבועה נטו. בעסקה מסוג זה לבעל הקרקע יש יתרון, מאחר ואין בה אי ודאות לגבי מצב השוק בסיום הנדל"ן ולגודל התמורה שאותה הוא יקבל.

מודל האחוזים הוא מודל שבו בעל קרקע מקבל אחוזים מסך כל היחידות שייבנו על הקרקע שלו. בעסקה מסוג זה התמורה אינה ודאית מאחר ואף אחד לא יכול להעריך בוודאות מה יהיה מצב השוק בסיום הבנייה, אך מקובל כי בעסקאות אחוזים בעל הקרקע יקבל תמורה גדולה יותר.

קביעת הערך של עסקאות קומבינציה נקבעות בדרך כלל לפי הערכה של שמאי מקרקעין. מאחר ובעסקה זו בעל הקרקע אינו מקבל את התמורה מיד, אלא רק כעבור תקופה, בתום תהליך הבנייה. מטבע הדברים עסקאות קומבינציה כוללות בתוכן מרכיב של אי ודאות או לקיחת סיכונים, שכן לבעל הקרקע אין יכולת לצפות מה יהיו תנאי השוק ומה יהיה ערך הדירות שהוא יקבל בתום תקופת ההתקשרות, כאשר הדירות שלו יהיו מוכנות.

החובות של בעל הקרקע ושל הקבלן או היזם בעסקה זו נקבעים בהתאם למשא ומתן ביניהם. בדרך כלל מקובל כי הקבלן מתחייב לתת לבעל הקרקע שירותי בנייה, לשלם מיסים כמו מס רכישה, אם צריך, היטל השבחה, מס הכנסה ומע"מ על השירות שהוא מכר ותשלום דמי היתר, אם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל. בעל הקרקע מתחייב לשלם מס רכישה על חלקו במבנה, מס מכירה ומס שבח, אם יש צורך. 

בעסקאות קומבינציה מול קבוצות רכישה, בעל הקרקע מוכר חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רוכשים שהתאגדה לצורך בנייה משותפת והיא זו האחראית לספק לו שירותי בנייה.

מהם היתרונות והחסרונות של עסקת קומבינציה?

לעסקאות קומבינציה יש יתרונות רבים. היתרונות המרכזיים הם:

הקבלן לא נדרש לשלם במזומן עבור הקרקע שאותה הוא רוכש.

היתרון הגדול ביותר בעסקאות קומבינציה הוא החיסכון בתשלומי מיסים. בעל הקרקע אינו נדרש לשלם מס רכישה עבור הדירות החדשות שהוא מקבל בעסקה, הקבלן חוסך בתשלומי מס רכישה, הוא נדרש לשלם מס רכישה רק על חלק מהקרקע שעבר לרשותו, בעל הקרקע אינו צריך לשלם מע"מ עבור רכיב הקרקע בדירות שהוא מקבל ותשלומי מס שבח מוטלים רק על החלק שנמכר לקבלן ולא על כל הקרקע. 

חסרונות

מאחר והתמורה ניתנת לבעל הקרקע לאחר מספר שנים, עם תום תהליך הבנייה, בעל הקרקע לוקח על עצמו סיכונים כמו בעיות ועיכובים בלתי צפויים במהלך הבנייה, פשיטת רגל של היזם או הקבלן והיתקעות עצירה של בניית הפרויקט לפני הסיום, וזה בניגוד לעסקאות מכר רגילות שבהן מקבל בעל הקרקע את התמורה מיד בעת חתימת החוזה בינו לבין הקבלן. 

לעתים גם היזם או הקבלן עלול לסבול חוסר כדאיות כאשר, למשל, הוא מקבל היתר בנייה למספר קטן יותר של יחידות מכפי שהוא תכנן או ציפה לקבל.

בעל הקרקע מסתכן באי ודאות באשר למצב השוק בתום הבנייה.

במהלך תקופת הבנייה עלולים להתעורר סכסוכים וחילוקי דעות בין הקבלן או היזם לבין בעל הקרקע.

מיסים בעסקאות קומבינציה

למיסוי של עסקאות קומבינציה יש יתרונות מסוימים בתחום המיסוי.

בעל הקרקע משלם היטל השבחה על השטח, אם צריך, ואם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל, עליו לשלם את היוון הבעלות על הקרקע. עליו גם לשלם מס שבח, אך הרבה פחות ממס השבח שאותו היה נדרש לשלם אילו היה מבצע עסקת מכר בקרקע שבבעלותו.

היזם או הקבלן נדרש לשלם מס רכישה עבור החלק שלו בפרויקט, תשלום אגרה לקבלת  היתרי בנייה ומס הכנסה על הרווחים שלו.

תשלום מע"מ:

סעיף 10 של חוק המע"מ קובע: "כל עסקה שמחירה מושפע מיחסים בין שני הצדדים, עסקה שלא נקבע לה מחיר או עסקה שחלק ממה או כולו אינו ניתן בתמורה לכסף ואין דרך ודאית לקבוע את המחיר, בעסקה כזו יהיה המחיר בהתאם לעלות הנכס או עלות השירות ובתוספת הרווח המקובל באותו ענף".

במילים אחרות: סעיף 10 בתקנות המע"מ קובע כי עסקאות שעבורן לא נקבע מחיר,  מתומחרות על פי המחיר של תנאי השוק. ולכן, בעסקאות קומבינציה, השווי של שירותי בנייה הוא יהיה השווי שתמורתו נמכרת הקרקע. 

מכאן יוצא שבעל הקרקע צריך לשלם מע"מ רק על שירותי הבנייה.

עסקת קומבינציה – איך אפשר למזער או להימנע מסיכונים?

חשוב להקדיש תשומת לב לערבויות ולביטחונות שכל צד צריך לתת. בעל הקרקע יכול, למשל, להגביל את הקבלן בקצב מכירת הדירות ולהתנות את מכירת הדירות בהתאם להתקדמות הבנייה, וכך אם יסתבך הקבלן ולא יוכל להמשיך את הפרויקט, יימנע מצב שרוכשים רבים שקנו דירות על הנייר יהיה בעלי זכויות בבניין המצוי רק בשלבי בנייה או בקרקע.

אפשר לחייב את הקבלן להפקיד את הכספים המתקבלים מרוכשי הדירות בחשבון משועבד שיימצא תחת מעקב ופיקוח של הבנק המלווה, חשבון שממנו אפשר היה למשוך כספים רק לצורך הפרויקט ולא לצרכים אחרים של הקבלן או היזם. בעל הקרקע רשאי לדרוש מהיזם או מהקבלן ערבות בנקאית לטובת ביצוע הפרויקט, ערבות בנקאית שאותה אפשר להקטין בהתאם להתקדמות הפרויקט. בדרך זו, אם הקבלן יקרוס, הבנק יהיה ערב להמשך מימון הפרויקט. 

אפשר לחייב את הקבלן לרכוש פוליסת ביטוח שתכסה נזקים העלולים להיגרם לפרויקט כתוצאה מאירועים שונים כמו שיטפונות, שריפה, רעידת אדמה ועוד. פוליסה כזו תבטיח כי בעת מצב חירום,  לא יגיע הקבלן להתמוטטות פיננסית ויוכל להמשיך לבנות. 

לסיכום, עסקאות קומבינציה הם העסקאות הנחשבות למורכבות ביותר בענף הנדל"ן. עסקה זו קושרת את שני הצדדים ביחסי שיתוף למשך כל תקופת הבנייה כאשר לכל אחד מהצדדים יש יתרונות וחסרונות.