נדל"ן מסחרי – השקעה כדאית?

מחירי הדירות המאמירים, לצד תשואה ששיעורה המקסימלי הוא 4% לכל היותר, מביאה משקיעים לחפש אפיקי השקעה שונים. בעוד חלקם פונה להשקעות מעבר לים, חלק לא קטן מהמשקיעים עבר להשקעה בנדל"ן מסחרי. האם השקעות אלו משתלמות?

נדל"ן מסחרי, כמשתמע משמו, הינו נכס שייעודו מסחרי. חנויות, תעשייה, ייצור, לוגיסטיקה, משרדים ועוד רבים מוגדרים כנכסי נדל"ן מסחרי. השקעה בנדל"ן מסוג זה אומנם רווחית יותר, וטומנת בחובה התעסקות נמוכה יותר, אך מנגד העסקאות מורכבות ואורכות זמן רב יותר ומצריכות השקעה גבוהה יותר הן במעמד הרכישה והן בהשקעה בעסק. אז האם השקעה בנדל"ן מסחרי עדיפה?

יתרונות – כסף גדול ובטוח 

יציבות ושוכרים לטווח ארוך – בניגוד לנכסי מגורים, אותם שוכרים נוהגים להחליף בשל השינויים הטבעיים בחיים (ילד נוסף, הצורך במקום או סתם רצון לחדש), השכרת נדל"ן מסחרי מתגלה כמבוססת לאורך זמן ויציבה בהרבה. הסיבה טמונה בהשקעה הרבה שמבוצעת במקום. ניקח לדוגמה מסעדה, שלשם הקמתה נדרשות התאמות רבות של הנכס. מטבח, תנאיי משרד הבריאות ואף שיפוץ קוסמטי יכולים להגיע לעלות לא מבוטלת לשוכר, ולפיכך אותו שוכר יעדיף להשתקע במקום מסוים לאורך זמן. הדבר מוביל לוודאות וחתימת חוזי שכירות ארוכי טווח. מעבר לוודאות התנובה מהנכס, ניתן לקבוע באופן כמעט וודאי שהדבר יוביל לבלאי יותר נמוך של הנכס. שוכר לטווח ארוך ישמור על נכס הנדל"ן המסחרי שלכם במצב טוב, שכן גם לו אינטרס כלכלי בדבר. 

תשואה גבוהה יותר – הריבית הנמוכה מובילה משקיעים רבים להשקיע במקומות שונים את כספם. כאמור לעיל, התחום בו מרבית בעלי ההון עברו להשקיע, הוא השקעה בנדל"ן למגורים, מניב תשואה של עד 4% בשנה. לעומתו, שוק הנדל"ן המסחרי מגיע לתנובה של לפחות 8%, כלומר, תשואה כפולה לכל הפחות.

החסרונות – פיזור מוגבל ונטל המימון

מרווח תמרון צר – ניגוד להשקעה בדירות, בהן יש מרווח תמרון יחסית רחב מבחינת המיקום (החל מכיכר המדינה וכלה בפרויקטים בפריפריה), לרוכשי נדל"ן מסחרי אפשרויות התמרון יחסית מועטות. למרות הנהירה מחוץ למרכז תל אביב, המביאה להקמת פרויקטים חדשים בסביבתה, אזורי הנדל"ן המסחרי המבוקשים הם בעיקר במרכז הארץ, מה שמצמצם את מרווח התמרון בכל הנוגע למחיר הנכס. כמובן שהדבר אינו נוגע לרכישת חנות אחת, אלא לרכישה רחבת היקף בנכסים המיועדים לאכלוס משרדי ודומיו. 

מימון יקר יותר – לא קיימת משכנתא לנדל"ן מסחרי. לפיכך, מדובר בהלוואה סטנדרטית מהבנק. בניגוד לשוק הדיור, בו ישנה וודאות מלאה לבנק (בשל הביקוש הרב בשוק), משכנתא או הלוואה תינתן בתנאים אידאלים. לעומת זאת, הלוואה לרכישת נדל"ן מסחרי והריבית במסגרתה תלויה בפרמטרים רבים, דוגמת מיקום הנכס ואפיק הפיתוח שלו, המשקיע עצמו וגובה המימון הנדרש. 

עסקה סבוכה והתלות בשוכר – בשל העובדה שמדובר בעסקאות לטווח ארוך, הכוללות השקעה רבה יותר של שני הצדדים מאשר בדירת מגורים (הובלה וזהו), מדובר בעסקאות שזמן חתימתן ארוך יותר. כמו כן, אין להתעלם מתלות המשכיר בשוכר. כמובן שלא מדובר בתלות אבסולוטית, שכן המשכיר עדיין בעל נכס מניב, אולם אחד מהרציונליים ברכישת נכסים אלו הוא יצירת יחסי שכירות לאורך זמן. בהתאם לכך, אנו שואפים ששוכר הנכס יצליח בתחום עיסוקו. 

לפני שאתם רצים לקנות – הנקודות החשובות 

בטרם תלכו להשקיע את כל ממונכם על משרד או מספר חנויות במרכז העיר, נציג לכם מספר נקודות עליהן יש לעמוד בעת רכישת נדל"ן מסחרי. 

מצב הנכס – בשל העובדה שרצונם של בתי עסק הוא משיכת לקוחות, על הנכס להיות במצב טוב, ומטופח. נכס שלא יעמוד בסטנדרטים הללו לא יהווה מוקד משיכה לשוכרים פוטנציאלים. ככל שמדובר בחנות אחת נקודה זו לא משמעותית יתר על המידה, אולם כאשר מדובר במספר חנויות או מפעל שלם, יש להסב תשומת לב רבה לנקודה זו. המסקנה היא שיש לראות שהנכס במצב טוב, או לחילופין שהמחיר הנדרש, בתוספת עלות השיפוץ, לא יוביל לאי כדאיות העסקה. 

מיקום – כאמור לעיל, ההיצע בשוק הנדל"ן אינו רחב יתר על המידה, ומרבית הנכסים המשרדיים מצויים באזור המרכז. אולם, גם בנקודה זו יש אפשרות תמרון, שכן נכסים רבים יכולים להעלות ערכם אך בשל המיקום. בחנו מהו הייעוד שלשמו אתם רוכשים את הנכס (אוכל, משרד, חנות כללית ועוד) והתאימו אליה את מיקום הנכס.

לדוגמה, תעדיפו שלא לרכוש נכס להשכרה כמסעדה במרכז אזור תעשייה, ולחילופין תעדיפו שלא לרכוש קומת בניין משרדי באזור ללא גישה נוחה וריאלית. כמו כן, כדאי לבדוק, בדומה לבדיקה הנעשית בעת רכישת דירת מגורים, רצוי לבחון את הפיתוח העתידי של מקום הנכס. כך, חנות שבה עתיד להתפתח אזור תעשייה גדול או אזור מגורים יוקרתי, יניב לכם רווח גבוה יותר שכן ערכו יעלה.

מיסוי וארנונה – בשל העובדה שלא מדובר בדירת מגורים, אלא בנכס מסחרי, מטילה המדינה חובה לשלם בעדו מס בשיעור גבוהה יותר. יש לבחון את דרך הרכישה המתאימה לכם ביותר (רכישה פרטית, דרך חברה ייעודית או חברה שלכם) לשם הקטנת תשלום המס. כמו כן, יש לציין כי תשלום הארנונה מתומחר באופן שונה בכל עירייה. עליכם לבחון את גובה הארנונה בכל עירייה בה אתם שוקלים לרכוש נכס, שכן נדל"ן מסחרי בהיקף רחב יכול להביא לתשלומי ארנונה גבוהים מאוד. 

אז מה סיכמנו, מסחרי או מגורים?

לסיכום, ניתן לראות כי למרות היתרונות הרבים הגלומים ברכישת נדל"ן מסחרי, ישנם מוקשים שיכולים להרתיע כל משקיע מהתחום. לצד התשואה הגבוהה וההתעסקות הנמוכה עומדים עלות המימון הגבוהה וההתעסקות בתקופת טרום ההשכרה. בהתאם לכך, ובשל קיום יתרונות וחסרונות בכל תחום, אנו ממליצים לקרוא, להעמיק ולנבור בתחום השקעות הנדל"ן המסחרי בטרם השקעה. התייעצות עם גורמי מקצוע, דוגמת מתווכי נדל"ן, או אף השקעה תחילה דרך קרנות ריט יכולות לסייע להתמצא יותר בתחום. כמו כן, מומלץ בתחילה להשקיע בנכס אחד, לשם הבנת הרעיון העומד מאחורי הנדל"ן המסחרי, ולא להתפתות לרכוש בהיקפים גדולים בתחילת דרככם.