הגעתם לשלב שבו אתם רוצים לקנות דירה. החלטה רצינית שתלווה אתכם בזמן הקרוב. בטח חסכתם שנים, עבדתם בכל רגע פנוי או קיבלתם עזרה משמעותית מההורים שיכולה לשנות את חייכם מן הקצה אל הקצה. כל המצבים המתוארים לעיל נפוצים מאוד ומהווים את עיקר שוק הרוכשים בתחום הנדל"ן, אך מה אם מדובר על משפחה שמרגישה שהיא חייבת לקנות דירה, אבל היא עדיין לא הצליחה לחסוך כלל או שכל החסכונות יצאו למטרה אחרת? מה עושים אם רוצים לקנות סוף כל סוף את הדירה, אבל חשבון הבנק מראה על חוסר אפשרות לעשות זאת? האפשרות לקבל מימון של 100% מערך הדירה אכן קיימת, אבל השאלה היא האם היא משתלמת ואיך כדאי לעשות את זה נכון.
דירה ללא הון עצמי – מציאות אפשרית או טעות קטלנית?
המלצת המומחים
לא משנה איזה מומחה כלכלי תשאלו, ככל הנראה תקבלו את אותה התשובה. הרעיון של 100% הלוואה לצורך קניית דירה (הרי גם משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין) הוא מפוקפק וודאי שלא מומלץ על ידי יועצים מקצועיים. השאלה היא מה גורם להם להתנגד לרעיון בצורה כל כך גורפת?
נתחיל בקצת היסטוריה
עד לא מזמן, כדי לקבל משכנתא מהבנק היה צורך להציג 50% משווי הדירה. ללא תנאי מקדים זה, אף בנק לא אישר את מתן ההלוואה. עם השנים ותחילת עליית מחירי הדירות, ניצבו הרוכשים והבנקים מול שוקת שבורה. מצד אחד, לאנשים רבים אין את האפשרות לגייס סכומים כל כך משמעותיים, ומהצד השני הבנקים רצו להמשיך ולהעניק להם את המשכנתאות. בשלב זה, החליטו בבנק ישראל לשנות את התקנות ולצמצם את ההון הראשוני הדרוש ל-25% בלבד משווי הדירה. הרוכשים הפוטנציאליים נשמו לרווחה, הבנקים חזרו לחלק משכנתאות וכמעט כולם היו מרוצים.
הבעייתיות במצב שנוצר
המשכנתא היא בעצם הלוואה שהבנק נותן לנו כדי שנוכל לשלם את מלוא הסכום על הדירה שאנחנו רוכשים. לאורך השנים, אנחנו מחזירים לאט לאט את הסכום, אך כמובן עם ריביות הצמדות ועוד. כל עוד המשכנתא הייתה עד 50% מערך הדירה, גם אם היו תנודות במחירי הדירות או במשכנתא עצמה, ניתן היה להתמודד עם הסיטואציה. אך מה יקרה לרוכש אם הוא ייאלץ לעמוד מול משכנתא שתופחת, מחירי דיור שיורדים וכל זה בעת ובעונה אחת?
מחירי הדיור יורדים, המשכנתאות עולות – והרוכשים בבעיה
אדם שמחליט לקנות דירה ולוקח משכנתא של 75% משווי הדירה – המקסימום שמאפשר על פי החוק בנק ישראל, מבצע את הרכישה בנקודת זמן מסוימת, אולם לאחר מכן התנאים מסביב משתנים. כדי לקנות דירה בשווי של 2 מיליון שקלים המשכנתא תהיה על סך של 1,500,000. התנאים הללו נשמעים בסדר בשוק הדיור היום, אך יש כבר תקופה ארוכה שיח על ירידה במחירים לאורך זמן. ומה יעשה אדם ששווי הדירה יורד אך המשכנתא נשארת זהה? ההלוואה שהוא נטל הופכת להיות שוות ערך ל-80% מן הדירה ואולי אף יותר, מה שמוריד את הבטוחות שלו אל מול הבנק וההלוואה שהוא נטל.
תנאים משתנים במשכנתא
חשוב לזכור שגם במשכנתא עצמה ישנם שינויים. הצמדה למדד, ריבית משתנה, דחייה של תשלומי הקרן ועוד פרמטרים שיכולים להיכנס לתמונה ולהפוך את הקערה על פיה כך ששווי המשכנתא יעלה על 75% משווי הדירה, למרות שזו ההלוואה המקורית שנלקחה! המצב הקשה במיוחד יהיה של אדם שנטל משכנתא גבוהה, מחירי הדיור יירדו וההחזרים של יגדלו – כך הוא נלחץ משני כיוונים. הלחץ הזה יכול לגרום לפיגור בתשלומים, היעלמות לווים, חובות לבנקים ואפילו להשפיע על יציבות השוק הכלכלי כולו – ממש כמו המשבר הכלכלי שהתחיל ב-2008 בארצות הברית.
מימון מלא – ללא הון עצמי כלל
אז אחרי שמבינים את הבעייתיות שיכולה להיווצר אפילו אחרי נטילת משכנתא גבוהה – הרי זה ברור לכל שקניית דירה ללא מימון כלל יכולה להיות פתח לבעיות אפשריות. ולמרות כל ההמלצות נגד, איך אפשר לעשות את זה בכל זאת, עבור אלו המעוניינים בכך?
הלוואה לכל מטרה מהבנק
בואו נעשה ניסוי. תרימו את הטלפון ונסו ממש עכשיו להתקשר לבנק שלכם ולבקש הלוואה. כדי להקל על עצמכם תגידו "הלוואה לכל מטרה". אחרי שתמתינו ככל הנראה 5 דקות, תוכלו לקבל אישור ראשוני והכסף עובר אליכם במהירות הבזק, לאחר שחתמתם על התנאים של הבנק כמובן. התנאים הללו קשוחים, עם ריביות גבוהות במיוחד, אבל טלפון לשלושה בנקי שונים יכול להניב סכום יפה בתור סכום ראשוני להון עצמי. איך תחזירו את ההלוואות הללו עם תנאים כאלה? זו שאלה שחשוב לשאול את עצמכם עוד לפני לקיחת ההלוואה וזה מה שעלול להקשות על אנשים ללא הון עצמי המעוניינים לגייס כספים בצורה כזו.
הלוואת חוץ בנקאיות
רוצים להמשיך את הניסוי? עכשיו נסו להתקשר לחברת האשראי שלכם ולשאול על הלוואה. אתם יכולים לגלות שגם פה אתם זכאים להלוואה, אבל גם כאן התנאים יהיו לא פשוטים בשבילכם. אדם מהשורה כבר יכול להתבלבל. באמצעות שיחות קצרות וקלות הוא משיג סכום די גבוה, שיכול לסייע לו בבניית הון עצמי. אך מה בדבר ההחזר? התנאים שלו הגופים הללו אינם פשוטים ויכולים ללוות את האדם לאורך שנים.
הלוואת כדאיות
עד עכשיו תיארנו הלוואת שקל להשיג, אך התנאים קשים במיוחד. לעומת זאת, הלוואה מול קרן השתלמות או תוכנית הפנסיה שלכם יכולה להיות פתרון טוב יותר. התנאים להחזר לרוב יהיו טובים יותר ומשמעותית נוחים יותר ללווה, מה שיכול להוריד את ההחזרים לאורך זמן. הלוואת נוספות שעונות על התיאור הן הלוואות מול גופים חברתיים או הלוואות ממקום התעסוקה של האדם – מה שיכול לשפר את התנאים מאחר וישנה היכרות מוקדמת עם הלווה, ההיסטוריה המשפחתית שלו והעבר שמגיע איתו ביחד.
משכנתא על בית ההורים
בדור ההורים, המצב היה אחר לגמרי. רוב האנשים יכלו לקנות דירה, ולכן ניתן לראות כיום ילדים רבים נשארים בבית ההורים כדי לחסוך מעט לבניית ההון העצמי. לא כולם יודעים, אך מאחר והבית שייך להורים לגמרי, ניתן למשכן אותו שוב מול הבנק, כך שהבית נחשב לערבון על הכסף ולקבל עד 50% משווי הדירה במשכנתא חוזרת. אם שווי הדירה הוא 1,500,000 ניתן לקבל עד 750,000 ₪ וכך הון העצמי הופך להיות משמעותי במיוחד ואת שאר הסכום הנדרש ניתן לקחת גם כן מול הבנק, בתהליך נפרד.
מחיר למשתכן – הפתרון האולטימטיבי
התוכנית הייחודית קיבלה קיתונות של לעג ממקורות אין ספור, אך אין ספק שלזוגות צעירים רבים היא הביאה בשורה של ממש. כבר אין צורך לגייס הלוואות ממקורות מפוקפקים. בתוכנית זו ניתן לקבל 90% משכנתא ולהציג רק 10% של הון עצמי! מדובר על שינוי משמעותי עבור זוגות צעירים שאוספים שקל אל שקל במטרה להגדיל את ההון העצמי. בנוסף, משרד האוצר מקל בצורה נוספת על הצעירים. הדירות נמכרות במחיר נמוך ממחיר השוק, אך את המשכנתא ניתן לקחת תמורת המחירים המצויים בשוק הדירות הנוכחי! אם נפשט את הדברים, דירה שעולה בפרויקט מחיר למשתכן מחיר של 1,200,000 ₪, אך בחוץ שווה 1,500,000 ₪, ניתן לקבל משכנתא בהתאם למחירה בחוץ ולא למכירה במחיר למשתכן, מה שיכול להגדיל עוד יותר את אפשרות לקיחת המשכנתא ומקטין את ההון העצמי אותו צריך להציג הרוכש!
לסיכומו של דבר, מימון של 100% לדירה הוא לא מומלץ, לא כדאי ויכול להיות הרפתקה מסוכנת כלכלית. לאלו מביניכם שבכל זאת רוצים לעשות זאת, רשומות לעיל כמה דרכים בהן ניתן לעשות זאת. למרות זאת, חישבו על כך מספר פעמים, נסו לנצל כל אפיק אפשרי כדי להימנע מהתהליך ובחנו האם אתם יכולים להשיג את ההון העצמי שלכם בדרך אחרת.
בהצלחה גדולה בדרך לדירה.
