השקעות נדל"ן באורוגוואי – גן עדן למטיילים, אפשרי גם להנות מתשואה?

אורוגוואי, האחות הקטנה של ברזיל וארגנטינה בדרום אמריקה אשר תמיד חוסה בצילן של מדינות אלו, מוכרת לישראלי הממוצע בעיקר בהקשרי תיירות משגשגת וכדורגל. לעומת זאת התפיסה באורוגואי כיעד להשקעות או עשיית עסקים בכלל אינו מהווה מחשבה נפוצה בעבור ישראלים.

עם זאת, בשנים האחרונות כחלק מהחיפוש של הישראלים אחר יעדים להשקעות נדל"ן אשר יניבו תשואה טובה עלתה המדינה מדרום אמריקה כיעד אפשרי להשקעה שייתכן כי יניב ביטחון יחסי ותשואה טובה.

תופעה זאת מושפעת הן בשל עוצמת השקל ביחס למטבעות זרים, בוודאי ביחס למטבעות הלטינים, והן מתוך רצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ.

בחיפוש אחר יעדים אטרקטיביים להשקעה בעבור ישראלים, אורוגוואי היא מדינה יחסית חדשה על מפת ההשקעות הישראלית אך הינה בעלת אפשרויות רבות,  אשר הצלחה בו תלויה בבחירה כלכלית נבונה של הנכס ומהותו.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן באורוגוואי, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.

 

השקעת נדל"ן באורוגוואי, על מה מדובר ולמה כדאי?

כאשר מדובר בהשקעות שיקול הדעת נעוץ במציאת האיזון שבין תשואה לביטחון. כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן ביעד בתולי כמו אורוגואי, אשר אינו ידוע ומוכר סביר כי המשקיע שם דגש רב יותר על ההזדמנות לתשואה גבוהה מאשר על ביטחון בהשקעה ולכן זו גם הפרספקטיבה בה המאמר נכתב.

במידה ואתם מעוניינים בתשואה בטוחה גם על חשבון גובה התשואה, ישנם יעדים הגיוניים יותר כמו אוסטריה או שוויץ, מאמר זה עוסק ביעד שהוא יותר מסוכן אך יכול להיות יותר מתגמל.

עם זאת, חשוב להדגיש מדינה זו מהווה אי של יציבות ושגשוג ביחס למדינות אחרות בדרום אמריקה, בוודאי אם נשווה למעצמות היבשת כמו ארגנטינה וברזיל אשר סובלות מטלטלות פוליטיות וכלכליות רבות.

אורוגואי אינה רק מדינה יציבה באופן יחסי לדרום אמריקה, אלא היא גם כלכלה חזקה המבוססת על חקלאות אשר האטה הכלכלית שחוותה הייתה קטנה ביחס למדינות דרום אמריקאיות אחרות.

בשל כך, ובשילוב המחירים הזולים של הנדל"ן בעולם בימים אלו, נראה כי זהו הזמן המיטבי לרכוש בה נדל"ן.

 

בנוסף לכך שהשקעות נדל"ן באופן כללי נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה. בהתאם לאמור לאורוגוואי מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

מחירי הנכסים – הודות למחירי הנדל"ן בדרום אמריקה ולהאטה הכלכלית אשר חווה אורוגוואי בעת הזו, המחירים של הנדל"ן במדינה זולים באופן שאזרח ישראלי אינו מכיר ממדינתו שלו. כיום במונטווידאו, בירת המדינה והעיר החשובה והמשמעותית בה מבחינה כלכלית ניתן לרכוש דירה במחירים של כ-1,162 דולר למטר רבוע במרכז העיר, ומחוץ למרכז העיר אף במחירים נמוכים משמעותית מכך. בכך מתאפשרת הכנסה מניבה מנדל"ן גם לאלו אשר אין ברשותם סכומים גדולים להשקעה.

מחירים אלו זולים משמעותית ממחירי הנדל"ן בישראל וגם באירופה אשר בשל גובהם אינם מהווים אופציה ריאלית לישראלים רבים, ובשונה ממדינות אחרות בעלות מחירים כמו בגיאורגיה ואלבניה אורוגואי בעלת תיירים רבים מדי שנה ובעלת אוכלוסייה גדולה אשר חלקים ממנה עשירה (זאת לצד עוני מחפיר בחלקה).

לצד מחירים נוחים, אורוגואי מציעה תשואה נהדרת, בין 2018 ל-2019 התשואה בשווי ערך הדירה במונטווידאו היה של 7.3%, דבר אשר אף החליש את היכולת של אזרחי המדינה לרכוש דירות, והגדיל את שוק השכירות של משקיעים זרים ובכך עודד השקעות.

• בהמשך לסעיף הקודם הנוגע למחירים הנוחים ולקושי של המקומיים לרכוש דירות בשל חולשת הפסו, נציין כי אורוגואי חווה האטה כלכלית בשל יבול דל בשנים האחרונות, דבר הרסני לכלכלה אשר נשענת על חקלאות.

אך היתרון במשבר כלכלי מסוג זה הוא שהכלכלה אינה סובלת מבעיות מהותיות אלא מדובר במשבר זמני מעצם טבעו, ולא בעיות קרדינליות בכלכלה אשר הפגינה צמיחה טובה לאורך שנים. לכן, ירידת המחירים כתוצאה מההאטה אשר הינה זמנית מהווה פעולה אידיאלית בעבור משקיעים אשר מעוניינים ברכישת נכס במחיר זול אשר יוביל לתשואה טובה בסיומו של המשבר.

• יתרון חשוב נוסף הוא ההתנהלות האחראית של אורוגוואי למול משברים כלכליים. זה לא מקרי כי מדובר באחת המדינות הבודדות בדרום אמריקה שלא הושפעו ממשבר הסאב פריים. הדבר נובע מכך שלמדינה יש מסורת של אחריות פיסקלית וראייה לטווח ארוך גם בעת משברים. התנהלות אשר נוסכת ביטחון בקרב משקיעים רבים.

 

• אורוגואי אינה מגבילה כמעט השקעות זרות, ומאפשרת להון זר להיכנס למדינה בצורה נוחה תוך מיעוט בירוקרטיות. אפשרות זו כוללת השקעות נדל"ן ורכישת קרקעות על ידי זרים ללא צורך בכלים משפטים כמו חכירה או לקיחת נאמן שהוא אזרח המדינה כפי שניתן לראות במדינות אחרות. יעילות זו מגדילה את הרצון של גורמים שונים להשקיע במדינה בה לא יצטרכו מתווכים נוספים.

 

כמו כן, מאז המשבר הכלכלי החריף של שנות ה-70 פיתחה אורוגואי 11 אזורים בהם הקמת חברות פטורות מתשלום של כמעט כל המיסים להן חברות מחויבות, במידה ומעסיקים עובדים מאורוגוואי. מנגנון זה אשר נשמר כבר מעל 40 שנים משך אליו ענקיות כמו פפסי שמייצרת את סירופ הקולה באורוגוואי. 

• חילופי השלטון ב-2019 בהן עלה מנהיג הימין לואיס לאקאז'ה פו, לאחר שלטון של 15 שנים של מפלגת החזית הרחבה הסוציאליסטית, מבטיחה כי לפחות בשנים הקרובות תונהג מדיניות קפיטליסטית אשר תיתן חופש יחסי ותעודד השקעות זרות. הדבר נכון ביתר שאת בהינתן המשנה הכלכלית של הנשיא אשר נתמך על ידי הקהילה העסקית משום תפיסותיו הכלכליות הליברליות. בתוך כך, נציין כי גם השלטון הקודם כיבד בעלות פרטית ובכלל במדינה הלטינית זו ישנה מסורת של כיבוד הבעלות הפרטית כולל אלו של משקיעים זרים.

 

• בהקשר הפוליטי בשונה מיתר אמריקה הלטינית המאופיינות ברדיקליזם פוליטי, הנע בין מרקסיזם קיצוני כמו זה של צ'ה גווארה לדיקטטורות צבאיות כמו שלטונו של פינושה, אורוגוואי ב-30 השנים האחרונות מתאפיינת ביציבות פוליטית ומתינות יחסית של המפלגות השונות. כך למשל המפלגה השמאלית אשר שלטה ב-15 השנים האחרונות יזמה תכניות רווחה אך לא הלאימה שטחים וכיום לאחר שהימין ניצח בבחירות אנו לא רואים שינויים מרחיקי לכת. היציבות הפוליטית הזו נותנת ביטחון רב בקרב משקיעים אשר אינם חוששים משינויים בשלטון מתוך ידיעה כי בשונה ממדינות כמו ברזיל, ונצואלה או ארגנטינה ההשפעה של חילופי שלטון על משקיעים זרים אינה כה גדולה.

 

• בפריזמה של המשקיע הישראלי, להיעדר דומיננטיות רדיקלית ישנה חשיבות מיוחדת. מערכת היחסים של השלטון באורוגוואי  עם ישראל אומנם ידעה עליות ומורדות, וב-20 השנים האחרונות בהן שלטה רוב הזמן מפלגת השמאל הייתה עמדת המדינה ביקורתית מאד כלפי ישראל, אך בשל היעדרם של כוחות רדיקלים, הביקורתיות אינה גולשת לכדי פסים של החרמת ישראל או סיוע לאיראן באופן הדומה למדינות. למעשה אורוגואי הייתה למדינה הלטינית הראשונה אשר הכירה בישראל וניהלה איתה מערכת יחסים דיפלומטית ומסחרית רציפה מאז שנות החמישים של המאה הקודמת. למשקיע הישראלי, אשר מעוניין להשקיע במדינות בדרום אמריקה אורוגוואי הינה אופציה בה הוא יכול להעריך כי לא יהיה חשוף לסנקציות או לחשוש מניתוק היחסים של שתי המדינות, הערכה אשר אינה כה בטוחה בקרב שכנותיה של המדינה הדרום אמריקאית.

 

• תיירות החוץ באורוגוואי תמיד גבוהה ולרוב מושכת תיירים אמידים באופן יחסי בשל ריחוקה הגיאוגרפי. אמנם מדובר במדינה קטנה במונחים דרום אמריקאים, אך המדינה כוללת עיר בירה יפה במיוחד ובעלת חופים מפורסמים, עיירות קיט כמו פונדה דל אסטה, מלונות פאר ולצד תיירות טבע באזורים כמו ריו דה לה פלטה.

בהתאם לכך ישנה האפשרות גם להשכיר את הנכס לתיירים במחירים גבוהים יותר מאשר לאוכלוסייה המקומית. בהתאם למודל הנפוץ של Airbnb אשר מספק תשואה גבוהה יותר עד לכדי 80% מהשכרת נכס לטווח רחוק. הדבר נכון אף ביתר שאת בהינתן כך שתיירים רבים הינם אמידים משמעותית מהתייר הממוצע בשל עלות הטיסות הגבוהה למדינות אמריקה הלטינית.

• אורוגואי הינה לצד צ'ילה המדינה הכי שקופה ובעלת רמת השחיתות הנמוכה ביותר במדינה. למשקיע בתחום הנדל"ן הדבר מהווה יתרון משמעותי שכן אין חשד כי יצטרך לשחד פקידים לשם קבלת אישורי הרכישה הנדרשים מהרשויות או לטובת תשלום המיסים השונים. יתרון זה הינו משמעותי למעוניינים להשקיע בדרום אמריקה לאור השחיתות הרבה ביבשת.

 

• מערכת המס באורוגוואי על אף שנים של שלטון סוציאליסטי הינה נוחה ואינה גבוהה ביחס לשכנותיה וגם ביחס למדינות מערב אירופה וישראל, כפי שנפרט בפרק ייעודי לכך בהמשך.

מחירי הנדל"ן באורוגוואי כפי שפירטנו, הינם זולים, הם כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס וסוג הנכס, אך ככלל ניתן למצוא נכסים טובים במחירים נוחים באזורים מבוקשים על ידי תיירים ותושבים כאחד.

בתוך כך, אנו ממליצים לפנות לחברות ישראליות או מערביות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הדרום אמריקאי, על מנת להכיר את האלטרנטיבות השונות וכן יסייעו בחוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה.

המלצתנו לגורמים מערביים המתמחים בשוק הלטיני כולו מאחר והם יוכלו לשקף את הסיכונים הקיימים באורוגוואי ובדרום אמריקה בכלל למשקיעים זרים בלי לחשוש מכך כי תעדיפו שוק אחר באזור בשל אותם סיכונים.

 

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים באורוגואי. הגודל והמגוון העצומים מתבטאים בכך שישנם סוגים ומודלים שונים של נכסי נדל"ן אשר ניתן לרכוש במדינה הלטינית. החל מדירות מגורים בבירה וכן משרדים ומבנים המיועדים לשמש לתעשייה ומסחר בה או שטחי חקלאות וכלה מדירות בחופים ואזורי הנופש אשר מושכים תיירים מכל העולם. בחלק זה אנו נפרט אודות נכסי הנדל"ן המרכזים אשר מושכים את מרבית המשקיעים באורוגואי:

1. דירות למגורים במונטווידאו – עיר הבירה הינה הגדולה והחשובה בערי המדינה, ובה כ-1.8 מיליון תושבים. כאשר ניתן לחלק זאת להשקעה במרכזי הערים אשר מיועד לטובת השכרה לאזרחי המדינה ולאזורי החוף אשר מיועדים יותר להשכרה לתיירים זרים. בהקשר זה נציין כי מרבית הקרקעות באזורי החוף ודירות הנופש שם נמצאות בבעלות זרה, בעיקר של אוכלוסיות אמידות מברזיל וארגנטינה.  בהתאם לכך השקעה ביעדים אלו באזורים אמידים או באזור החופים יכול להיות בעל פוטנציאל לרווחים משמעותיים בשכירות מדי שנה.

כאמור מ"ר במרכז מונטווידאו נע בין 1,100-1,300 דולרים למטר רבוע, כאשר ככל שמתרחקים ממרכז העיר המחיר אף יורד יותר. מחירים גבוהים יותר יהיו באזורי החוף, אשר כאמור מיועדים כמעט בלעדית לזרים המגיעים לנפוש במיוחד מהאליטות הארגנטינאיות והברזילאיות.

בתוך כך, אנו ממליצים להשקיע רק באזור החוף ומרכז העיר, זאת משום שמדובר באוכלוסיות אמידות אשר אין חשש כי יתקשו בתשלום השכירות, גם אם אינם מסוגלים לרכוש דירה זו בעצמם או שאינם מעוניינים בכך במידה ומדובר בהשכרה לטווח קצר. חשוב לזכור, היציבות של אורוגואי הינה יחסית, ובמדינה יש עוני רב וההאטה הכלכלית אף צפויה להעצימו.

1. השקעות ביעדים תיירותיים באזורי החוף – פרט לבירה ישנם ערים ועיירות נוספים המושכים תיירים רבים בשל החופים הנהדרים במדינה הנמשכים לאורך מאות קילומטרים למול האוקיינוס האטלנטי, אשר הפכו אותה למעצמה תיירותית. ערי הקיט מושכים תיירים מכל העולם אשר מסוגלים לעמוד בעלות הטיסות היקרה. בהינתן הרווחים הגבוהים והערים אשר מושכים תיירים לאורך חלקים גדולים מהשנה ניתן באזורים מסוימים להשכיר לתיירים ולהפיק תשואה גדולה כמעט פי 2 מאשר צפויה בהשכרה למקומיים.

היעד המומלץ מכולם בהקשר זה הוא פונדה דל אסטה, אשר הוא הריזורט הגדול בדרום אמריקה. אך ישן עיירות מומלצות נוספת דוגמת חוסה איגנאסיו ולה ברה אשר מציעים חופים ותיירות ענפה אשר נותנים ערך מעולה לנדל"ן המצוי במקום.

1. השקעה בשטחי חקלאות – אורוגוואי הינה אימפריית חקלאות, ובמידה ואתם מחפשים השקעה בתחומים מגוונים ולא רק נדל"ן לצרכי מגורים ייתכן כי קרקע מסוג זה אשר תושכר לחברות קטנות וחקלאים מקומיים הינה מומלצת. כך למשל באזור רוחה המאופיין בשטחים חקלאיים רבים ניתן יהיה לקנות קרקעות למטרה זאת. עם זאת אנו טרם השקעה באפיק זה אנו ממליצים לבחון לעומק את התעשייה ורק במידה ויש לכם ניסיון בתחומים אלו ותוך ליווי של גורמי מקצוע הבקיאים בחוק במדינה לפעול בתחום ייחודי זה.
2. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – באורוגוואי אמנם ישנם אזורי סחר מיוחדים, אשר החלו אי שם בשנות ה-80 ומטרתם היא למשוך השקעות זרות ולעודד הקמת תעשיות ומפעלים במדינה. באזורים אלו החברות הפועלות פטורות מתשלום עיקר המס, כאשר התנאי היחיד הוא כי 75% מהעובדים יהיו מתושבי המדינה ועל פניו כדאי להשקיע באזורים אלו.  

עם זאת, חברות ענק פועלות שם וספק אם ניתן יהיה למצוא חברות אשר מחפשות נכסים להשכרה ממשקיעים בסדר גודל קטן עד בינוני. כאשר האלטרנטיבה של השקעה באזורים אורבניים אינם מומלצים, בהינתן האלטרנטיבות הקיימות במדינה, ולאור זאת שאין היא משקיעה רבות בתעשיות אורבניות ומשבר הקורונה בהקשרו הכלכלי, אנו ממליצים להימנע מהשקעה בנכסים מסוג זה אלא אם ישנו נכס מסוים ושוכר ייעודי אשר בכוונתכם להשכיר לו. ככלל אורוגואי מציעה אלטרנטיבות נהדרות להשקעה אשר הינן עדיפות ונוחות יותר.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באורוגוואי:

• ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר נוכח גם באורוגוואי הן כלכלית והן תברואתית. המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכלכלה בשנים הקרובות בכל העולם, אבל הדבר נכון במיוחד בנוגע למדינות בעלות אוכלוסייה ענייה ותיירות רבה, בדומה לאורוגוואי, אשר בהן ישנו חשש כי המשבר יפגע בצורה קשה יותר. עם זאת, באורוגוואי ישנם הרבה יותר סימנים לאופטימיות מאשר שכנותיה אשר מתנהלות בצורה תזזיתית וחסרת אחריות.

 

• אורוגוואי חווה בשנים האחרונות האטה כלכלית, אומנם לא חריפה כיתר אמריקה הדרומית אך האטה זו מעידה על בעיות יסוד בכלכלה שלה. ראשית, הכלכלה נשענת על חקלאות, והיבול בשנים האחרונות היה דל, לאור שינויי האקלים ייתכן כי כלכלה הנשענת על איתני הטבע וחקלאות היא לא כלכלה יציבה דיה אשר משקיעים מעוניינים להישען עליה.

 

• אורוגוואי הינה מדינה קטנה באופן יחסי עם קצת מעל 3 מיליון תושבים, בהתחשב נתונים אלו יש פחות מגוון וישנם יותר חששות כי שקיעה של מדינה כתוצאה מהמשבר הנוכחי או משבר אחר לא תוביל להתאוששות בסבירות גבוהה כמו במעצמות לטיניות דוגמת ארגנטינה וברזיל אלא תוביל לשקיעה מתמשכת באופן הדומה לזה המתרחש בוונצואלה. עם זאת, אורוגואי כה יציבה שחשש זה לא נראה סביר.

 

• על אף אזורי הסחר וההשקעות היפות אשר נכנסו למדינה, אורוגואי עודנה שומרת על יציבות כלכלית ב-20 השנים האחרונות בעיקר הודות לתעשיית החקלאות הענפה שלה. אך הישענות גדולה על תעשיה יחידה חושפת את המדינה לתנודות כלכליות מתמשכות במידה ואותו שוק יסבול ממשבר מתמשך.

 

• כך למשל, אורוגואי בעבר נשענה כמעט באופן בלעדי על תעשיית הבשר, וכאשר זו קרסה כתוצאה ממכסים בשווקים להם יצאה את הבשר אורוגואי סבלה ממשבר כלכלי מתמשך עד אשר איתרה אלטרנטיבה בדמות החקלאות. לכן, ייתכן כי משקיעים ירצו לפנות לשווקים בהם הכלכלה נשענת על מקורות מגוונים יותר של הכנסה ובכך הינם יותר יציבים ופחות חשופים לסיכונים הנובעים מכלכלה חד גונית באופן יחסי. הדבר נכון ביתר שאת כאשר לוקחים בחשבון את שינויי האקלים אשר משפיע על החקלאות באופן דרמטי.

 

• אורוגוואי תלויה כלכלית במידה לא קטנה בברזיל ובארגנטינה. אומנם בעקבות המשבר של ארגנטינה בשנת 2002, הקטינה השכנה את התלות בהן וכיום הוא מהווה רק 20% מכלכלת המדינה. לכן ההתרסקות של שתי המדינות הללו טרם הגיעה באותה עוצמה לשכנה הקטנה, אך המשבר העמוק בכלכלות אלו צפוי להמשיך ולהעצים את המשבר הכלכלי אותה חווה אורוגוואי. דבר זה מהווה חשש כי במידה ונראה את המשך ההתרסקות באימפריות הלטיניות גם פגיעה גדולה דיה ב-20% מכלכלת המדינה עלול להיות הרסני לכלכלת אורוגוואי. 

 

• היעדר אמנת מס בין אורוגוואי וישראל בתחומי המקרקעין כפי שנפרט בפרק ייעודי לכך בהמשך, מוביל לחשש לגיטימי בקרב משקיעים כי יאלצו לשלם מיסים פעמיים. סיכון שאינו משתלם לאור זאת שלישראל ישנה אמנה למניעת כפל מס עם מדינות רבות אשר עדיף להשקיע עימן ולא עם מדינה החושפת אותנו לסיכון כה משמעותי.

 

• הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים.

 

• החוקים, התרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין המתמחים בשוק הלטיני תוך מתן עדיפות לגופים אשר פועלים ממדינה מערבית בעלת חוקי מגן לצרכנים. בהקשר זה נציין כי ישנם לא מעט חברות בעלות ניסיון בשוק הלטיני בישראל. גורמים אלו יוכלו לזהות סיכונים בשווקים אלו מראש ולנטרל אותם ואף להמליץ על אזורים שונים להשקעה.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן באורוגוואי:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך. 

ראשית נציין כי אורוגוואי אינה מחזיקה באמנת מס עם ישראל בתחומי המקרקעין, אמנה למניעת כפל מס המבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים.

בשונה מברזיל למשל, אך בדומה למרבית המדינות באמריקה הלטינית ישנו סיכון לתשלום כפול של מס הן לאורוגוואי והן לישראל בעבור רווחים אשר מופקים במדינה זו.

לכן במידה ושוק זה קורץ לכם, יש לקחת זאת בחשבון. אומנם ייתכן ויתקבל זיכוי בגין כך, חרף היעדרה של אמנת מס, אך יש לקחת זאת בערבון מוגבל ותוך התייעצות עם מומחים בתחום. החשש אף גדל לאור זה שאין משקיעים רבים מישראל בשוק זה ולכן ישנו חשש כי היעדר הניסיון של רשויות המס יוביל לכפל מס.  

 

ככלל המיסוי במדינה מחולק לשתי קטגוריות, מס הון כתוצאה מהשקעות ומס כתוצאה מעבודה ושירותים הניתנים. במקרה שלנו אנו נתעסק רק בקטגוריה הראשונה אשר רלוונטית להשקעות נדל"ן. בהתאם לכך, להלן המיסים המרכזיים הקיימים באורוגוואי למשקיעים זרים בתחום הנדל"ן:

1. מס הכנסה מהשכרת הדירה – המס המרכזי בגין השכרת נכס הוא מס על השכירות של הנכס בשיעור של 12%. אשר אף ניתן להפחיתו עוד יותר באמצעות הפחתת תשלומים בגין הדירה הכוללים גם גורמים אשר נפוצים למשקיעים זרים כמו מס רכוש, תשלום לנוטריון ולחברות הניהול וכדומה. 
2. מס שבח – בעת מכירת הדירה על המשקיע לשלם 12% מהשיעור של הרווחים אותם הוא גורף כתוצאה מעליית מחיר הנכס, ככל שישנה כזו. במידה וישנה ירידת ערך ניתן להשמיט זאת ממס ההכנסה שאמורים לשלם מהשכרת הדירה או מיסים אחרים דבר אשר אף מגדיל את הביטחון של המשקיע.
3. מס נדל"ן – מס הרכוש המהווה מעין מקבילה לארנונה, אשר במסגרתו גובים בין 0.15% ל-0.30 מערך הנכס מדי שנה, כאשר האחוז משתנה בהתאם למיקום הנכס ולגודלו. 
4. מס תאגידים – למען שלמות התמונה נציין כי במידה ופועלים כחברה אשר מנהלת את ההשקעות של המשקיע, המס אשר ייגבה יהיה חברות בשיעור של 25%, אך לאור המיסוי הנח באופן יחסי במדינה, אין לדעתנו צורך בכך.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס.

מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא בדרום אמריקה הנמצאת מעל 10 שעות טיסה מישראל, אשר בה המשקיע הישראלי הממוצע אינו מכיר את ההתנהלות עם המקומיים.

לכן, משקיעים זרים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת.

נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל.

 

לסיכום

אורוגואי הינה מדינה יציבה, בעלת כלכלה בריאה, נקיה באופן יחסי משחיתות, מיסוי נח ובעלת מחירים נוחים להשקעה זרה ותשואה טובה על נכסי הנדל"ן בשל התיירות והכלכלה היציבה.

כל אלו גורמים לכך שהינה יעד להשקעה נהדרת באמריקה הלטינית ככל שאנשים מעוניינים להשקיע במדינות באזורים אלו. דבר זה מתעצם אף לאור המשבר הכלכלי אשר מציע מחירים נוחים יחסית ומגדיל את פוטנציאל התשואה העתידי בנכס.

לכן, במידה ואדם מעוניין להשקיע באמריקה הלטינית, אורוגואי לצד מקסיקו, צ'ילה וקולומביה הינן מהמדינות המומלצות לעשות זאת. התשואה טובה והביטחון יחסית גבוה. עם זאת חשוב לזכור כי מדובר באזור מאתגר ומורכב ולכן כל השקעה צריכה להיעשות תוך בדיקה עמוקה למיקום הנכס, קהל השוכרים הפוטנציאלי והמחיר הריאלי שלו.