חישוב מס שבח – נכון לשנת 2020, כולל דוגמאות מספריות

לקבלת הצעת מחיר השאירו את פרטיכם.

אחת הסוגיות אשר יכולות להשפיע באופן משמעותי על אופן חישוב התשואה כאשר אדם מוכר דירה המצויה ברשותו, בין אם שימשה אותו לטובת מגורים ובין אם לטובת השקעה היא מיסים.

והמס המרכזי אשר אנשים נוטים להתעלם או להקטין את חשיבותו הינו מס השבח, אשר מוביל אנשים רבים לחישוב שגוי של התשואה אותה הם צפויים לקבל מן הדירה וכפועל יוצא אף לרכוש דירה חדשה או לבצע השקעות על בסיס הנחה שגויה בנוגע לכמות הכסף הצפוי להתקבל מן העסקה.

אומנם מס השבח אינו משמעותי ביחס למחיר הדירה, עם זאת, כאשר אדם עושה עסקים הנסובים סביב דירה לרוב מדובר בחלק ניכר מן הונו במצטבר והוא אף צפוי במקרים רבים להישען על סכום זה לטובת רכישת נכס חדש ובמקרים של השקעה מחשב את התשואה שלו באופן מדוקדק.

בהתאם לכך, הוצאה כספית נוספת של מאות אלפי שקלים לעיתים בדמות מס השבח יכולה להוביל למצוקה אמיתית אותה לא הביא המוכר בחשבון. 

הוצאה לא מבוטלת זו אשר נשכחת פעמים רבות או לא מחושבת כהלכה, נובעת בין היתר מאחר והמס אינו ברור לאנשים, על חוקיו השונים והמורכבים או משום שהם מתמקדים במחיר המכירה ולא בנדבכים המלווים לאותה מכירת נכס.

במטרה לתת מענה לבעיה זו, במאמר זה אנו ניתן מענה לאופן חישוב מס השבח ונבהיר מתי יש לשלמו וכיצד.

בהתאם לכך, המאמר יחולק לשלושה חלקים, תחילה אנו נציג מהו מס שבח ומתי נדרשים לשלם אותו, בחלקו השני של המאמר נסביר מהם הפרמטרים הקובעים כיצד הוא מחושב ואף ניתן מספר דוגמאות מספריות אשר יסייעו לכם להבין את החישוב בצורה ברורה וקלה.

ולבסוף בחלקו השלישי נציין אופנים בהם ניתן להוריד את תשלום מס השבח ומהם המקרים בהם ניתנים פטורים מתשלום מס שבח, ואף ניתן דוגמאות במקרים שונים על מנת לפשט את המורכבות ולסייע לכם להחליט החלטות פיננסיות חכמות.

 

מהו מס שבח ומתי נדרש לשלם אותו?

מס שבח הינו מס מקרקעין, אשר אדם אשר מוכר נכס נדרש לשלם בעבור הרווחים אותם הוא הפיק כתוצאה ממכירת הנכס ביחס למחיר בו הוא רכש את הנכס במקור ויתר ההוצאות אשר הוא הוציא על הנכס לאורך התקופה.

כלומר המס מושת בגין הרווח ההוני שהוא רואה כתוצאה ממכירת הדירה, לאחר ניקוי ההוצאות בגין הנכס וכן לאחר שהמחיר בו רכש את הנכס מוצמד למדד.

ניתן להבחין בין מס השבח למס הרכישה בכך שמס השבח הינו מס המושת רק על רווח ההון, לעומת זאת מס הרכישה אשר הוא מס עקיף אשר נלקח על מלוא שווי המכירה.

מס זה מוסדר במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) משנת 1963, בו נקבע כי על אדם לשלם מס שבח בעת מכירת הנכס ממנו הוא הפיק רווחים. ככלל המס עומד על 25% מאותם רווחים, אך ניתנים פטורים שונים עליהם נפרט בהרחבה בהמשך בפרק ייעודי לכך.

כך למשל אם אדם מוכר דירה ב-6 מיליון ₪, אותה הוא רכש ב-4 מיליון ₪, הרווח על פניו הוא 2 מיליון ₪ אשר מתוכם הוא ינקה את ההצמדה למדד וכן את ההוצאות בגין שיפוצים, חברת תיווך, הוצאות לעורכי דין במועד חתימת החוזה וכדומה ולאחר ניקוי כל ההוצאות הללו, הוא יצטרך לשלם מס זה בשיעור של 25% בגין היתרה שמהווה את הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס.

את מס השבח יש לשלם לרשות המיסים, אשר הוא הגוף האמון על מיסי השבח והרכישה תוך 60 ימים ממועד מכירת הנכס.

כלומר מס השבח בשונה מהיטל ההשבחה, הינו מס ארצי ולא מוניציפלי. מס זה מושת על מוכר הנכס, בשונה ממס הרכישה אותו משלם רוכש הנכס. חשוב לוודא כי מכירת הנכס מדווחת לרשות המיסים תוך 40 ימים, כלומר מועד הדיווח הינו קצר יותר ממועד התשלום.

חשוב לדעת כי במידה ואינכם מסכימים עם החלטה אשר ניתנה בנוגע למידת שיעור המס אשר מוטל עליכם ניתן לערער על שומת המס אשר נקבעה לו על ידי רשות המיסים ולעמוד בפני ועדת הערר של רשות המיסים.

ואף ניתן לערער על החלטת ועדת ערר בפני בית המשפט העליון.

דבר זה רלוונטי בעיקר כאשר הרשות מסרבת להעניק פטור מן המס או שאינם מכירים בהוצאה מסוימת אשר לדעת המוכר צריכה להתקזז מן מחיר הנכס.

 

כיצד מחושב מס השבח על ידי רשות המיסים?

חישוב מס השבח נעשה על ידי רשות המיסים באמצעות תחשיב הלוקח בחשבון את מחיר הנכס בעת רכישתו על ידי המוכר וכן כל הוצאותיו על הנכס במהלך התקופה בה היה בעליו.

במידה ומדובר במוכר פרטי, כלומר לא מכירה אשר מבוצעת על ידי חברה אשר אינה חברה משפחתית, ישנה אפשרות לפרוס את מס השבח על פני 4 השנים האחרונות טרם המכירה. בכך ניתן להקטין את הצבירה ולהפחית את המס אותו אתם נדרשים לשלם.

בהתאם לאמור אם נמשיך ונפתח את הדוגמה אשר הוצגה בחלקו הקודם של המאמר, אשר עסקה במכירת דירה ב-6 מיליון ₪ לעומת רכישתו ב-4 מיליון ₪, כעת אנו יודעים שניתן להפחית גם הוצאות כמו שיפוצים וכיוצא בזה אשר עלו במצטבר 0.5 מיליון ₪, וכעת הרווח עליו נדרש לשלם מס שבח הוא 1.5 מיליון ₪.

אך גם סכום זה ניתן להוריד באמצעות פריסה של 4 שנים, מאחר והרווח הצפוי 4 שנים לפני המכירה עמד על 1.1 מיליון ₪, בשנה השנייה עמד על 1.2 מיליון ₪ בשנה השלישית עמד על 1.4 מיליון ₪ ולבסוף בעת המכירה בפועל הרווח עמד כאמור על 1.5 מיליון ₪, ובהתאם לכך רבע מן דמי השבח יחושבו בהתאם לרווח של 1.1 מיליון ₪, כלומר 68 אלף ₪, 25% מן דמי השבח יחושבו בהתאם לרווח של 1.2 מיליון ₪ כלומר 75 אלף ₪ וכך הלאה, כאשר במצטבר הסכום הכולל יהיה 87,500 ו-93,750 ₪ ויגיע לכדי 324,250 ₪ במקום 25% ממיליון וחצי אשר יובילו לתשלום של כ-50,000 לסכום כולל של 375,000 ₪.

בתוך כך, נציין כי ברשות המיסים ישנו סימולטור אשר נועד לסייע לברר מהו גובה המס אותו אתם צפויים לשלם במסגרת מס השבח במידה ואינכם פטורים ממנו. כמו כן, הוא יסייע לכם במידה ומכירת הנכס נעשתה לפני 2020, שכן בכל שנה הסכומים בנוגע למדרגות המס כאמור משתנות.

 

כיצד ניתן להימנע מלשלם מס שבח או לכל הפחות להפחית את גובה התשלום של המס?

חשוב לדעת כי גובה מס השבח אינו גזירת גורל וניתן להפחית את התשלום במקרים מסוימים עליהם נפרט כעת. למעשה רבים המקרים בהם אנשים מצליחים למצוא דרכים שונות לצמצום גובה המס. בהתאם לאמור, רשות המיסים מעניקה פטורים רלוונטיים מתשלום מס שבח במקרים שונים אשר עיקרם מובא להלן:

1. פטור מס שבח לדירת מגורים – הפטור המשמעותי ביותר והנפוץ ביותר הוא הפטור מתשלום מס שבח בעבור דירת מגורים, במידה ואדם מוכר נכס אשר שימש אותו כדירת מגורים, הוא פטור מתשלום מס שבח בעבור מכירת הנכס.

בהתאם לקביעת המחוקק במידה ואדם אשר הינו תושב ישראל, מחזיק בדירת מגורים יחידה אשר נמצאת בבעלותו ובה נעשה שימוש לפחות 18 שנה וחצי קודם למכירתה הוא זכאי למכור את הנכס ללא תשלום של מס שבח, כל עוד מחיר הדירה נמוך מ-4.5 מיליון ₪, במידה ומחיר הדירה עולה על 4.5 מיליון ₪ ישלם מס שבח רק בעבור ההפרש.

חשוב לדעת כי במידה ואדם רכש דירה תחליפית אותה רכש עד שנה וחצי לפני מועד המכירה, יחשיבו את הנכס אותו הוא מוכר כדירה יחידה על אף שבאופן טכני בשלב המכירה יש בבעלותו 2 דירות.

כאשר המחוקק קבע כי כאשר מתייחסים למוכר בנוגע לפטור זה רואים את כל התא המשפחתי כזכאי לדירה אחת. כלומר שני בני הזוג והילדים מתחת לגיל 18 אינם יכולים להחזיק כל אחד בדירה ולהיות זכאים לפטור זה.

2. מכירת שתי דירות – כאשר אדם מוכר שתי דירות במטרה לרכוש דירה אחת בשווי של לפחות 75% ממחיר שתי הדירות במצטבר, הוא יהיה פטור מלשלם מס שבח בעבור שתי הדירות. פטור זו נועד לעודד אנשים להחזיק פחות דירות במקביל, זאת בשל מצוקת הדיור ומחירי הדיור בישראל.

נדגים זאת באופן הבא, במידה ואדם מכר שתי דירות אשר כל אחת מהן בשווי של 2 מיליון ₪, כלומר 4 מיליון ₪ במצטבר, אך רכש בכסף זה דירה אחת בלבד בעלות של 3 מיליון ₪ לכל הפחות הוא יהיה פטור מתשלום מס שבח.

3. ירושה ירושה אינה נחשבת לעסקת מקרקעין ולכן הינה פטורה באופן מדומה ממס שבח. אך בדומה למתנה בין קרובים המועד אשר ייחשב כמועד הרכישה לצורך חישוב מס השבח הינו המועד בו המוריש רכש את הנכס ולא המועד בו ירש המוכר את הנכס.

חריג לפטור המדומה הינו במידה והירושה בוצעה לפני 1.4.1981. במידה והירושה בוצעה לפני תאריך זה, הפטור אינו מדומה אלא מוחלט. כלומר כאשר יחליט היורש למכור את הנכס המועד אשר ייחשב לצורך חישוב מס השבח הוא המועד בו ירש את הנכס.

נסביר באמצעות דוגמה, אדם רכש נכס מקרקעין בשנת 1970 במחיר של חצי מיליון ₪, והוריש לאחר מותו את הנכס לבנו בשנת 1990 כאשר הנכס היה בשווי של מיליון ₪.

בשלב זה אין צורך לשלם מס שבח כלל מכספי הירושה. אך כאשר הבן מחליט למכור את הנכס בשנת 2020 כאשר הנכס שווה 2 מיליון ₪, הוא צריך לשלם מס שבח בשיעור של 25% על הרווחים הן בתקופה בה היה הבעלים והן בתקופה בה אביו היה הבעלים, כלומר 25% מס שבח על רווחים של 1.5 מיליון ₪.

לעומת זאת אם האב הוריש את הנכס בשנת 1980, כלומר לפני ה-1.4.1981, צריך לשלם הבן מס שבח בשיעור של 25% רק על רווחים בשיעור של מיליון ₪, זאת מאחר ויש פטור מוחלט ממס שבח בעבור ירושה שניתנה לפני 1981 והוא צריך לשלם מס שבח רק על התקופה בה הוא היה הבעלים של הנכס.

4. מכירת נכס במתחם לפינוי בינוי – במידה ואדם אשר היה הבעלים של הנכס לפחות שנתיים לפני העסקה, מוכר ליזם את כל זכויותיו ליזם במתחם המיועד לפינוי בינוי או התחדשות עירונית,  ומקבל בתמורה דירה אחת בלבד מהיזם בסיומו של התהליך. יודגש הפטור מתשלום מס שבח יינתן גם במידה ואדם קיבל כסף בנוסף לדירה, התנאי בו יישלל הפטור  הוא במידה ויינתנו שתי דירות בעבור מכירת הזכויות בנכס.

כמו כן, הפטור יינתן במידה ומדובר בנכס שאינו מיועד למגורים. הפטור נעשה במטרה לעודד אנשים להסכים לפרויקטים מסוגים אלו בשטחי הדירות שלהם אשר משדרגים את התשתיות ומגדילים את היצע הדירות בישראל.

5. מכירת נכס ליזם לצורך הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38 – פטור ממס יינתן באופן דומה לסעיף הקודם, גם במידה ומוכרים ליזם את הנכס לטובת פרויקט תמ"א 38 בו הורסים מחדש את הבניין ובונים מחדש. עם זאת חשוב לוודא כי פרויקט התמ"א אשר במסגרתו אתם פועלים הינו פרויקט מסוג תמ"א 38\2, ולא תמ"א 38\1 בו מחזקים את הבנין, מוסיפים ממ"ד וכיוצא בזה, במקרים אלו לא נתן פטור ממס שבח. כמו כן, שטח הדירה החלופית הניתנת במקום הדירה הישנה אינו גדול ביותר מ-25 מ"ר משטח הדירה הקודמת.

6. מתנה בין קרובים – פטור זה נקרא פטור מדומה, מאחר וכפי שנסביר בהמשך הוא לא פוטר מתשלום המס, אלא מתעלם מהעסקה אשר בוצע . בעת ירושה או מתנה בין קרובים כמו בני זוג, הורים, סבים ואף אחים במידה והנכס הוא ירושה אשר קיבלו מהוריהם, אין צורך לשלם מס שבח.

מקבל הנכס זכאי לרשום את הנכס מבלי שהמוסר או המנוח יחויבו בתשלום מס שבח. אך פטור זה אינו מאפס את השבח אשר בוצע טרם מסירת הנכס ובעת המכירה, מועד אשר ייחשב כמועד הרכישה לבדיקת השבח היה המועד בו האדם שמסר את הנכס רכש אותו ולא המועד בו מסר או הוריש אותו לקרוב.

נסביר באמצעות דוגמה, אדם רכש דירה בשנת 2010 במחיר של מיליון ₪, ונתן אותה לבנו מתנה בשנת 2015 כאשר הייתה שווה מיליון וחצי ₪. בעת מסירת המתנה לא יצטרך האב לשלם מס שבח בעבור המתנה, מאחר והדבר לא נחשב כעסקת מקרקעין. אך כאשר הבן יחליט למכור את הנכס בשנת 2020 כאשר שווי הנכס הינו 2 מיליון ₪, הוא ישלם מס בשיעור של 25% גם על שיעור השבח בין השנים 2010 ל-2015 ולא רק במהלך השנים אשר היו בבעלותו.

7. פטור מס שבח לנכס החייב במס הכנסה – גם נכס מקרקעין החייב בתשלום מס הכנסה הינו פטור מתשלום מס שבח באופן מוחלט. הדבר רלוונטי לאדם אשר תחום עיסוקו הוא רכישת דירות ומכירתן ואז הוא משלם מס הכנסה בעבור הרווחים מהנכס, במקרים מסוג זה הוא פטור מתשלום מיסי מקרקעין וכפוף לפקודת מס הכנסה, זאת במטרה למנוע כפל מס.

לשם קבלת הפטור עליו להמציא למנהל מס השבח ברשות המיסים אישור משלטונות מס ההכנסה כי הרווח כפוף למס הכנסה.

בנוסף לפטורים ישנם מספר טיפים חשובים אשר יסייעו לכם לצמצם את העלויות של מס השבח ולהגדיל את התשואה לה אתם זכאים כתוצאה ממכירת נכס המקרקעין, ולהלן המרכזיים:

1. פטור מעליית ערך הנכס בשנים שקדמו לשנת 2014 ("התחשיב הליניארי") – בעבר הלא רחוק הפטורים בעבור תשלום מס שבח היו כה רחבים ולכן מרבית האזרחים לא שילמו אותו כלל, עם זאת במהלך 2014 נערכה רפורמה בה הפטור מתשלום מס שבח במידה והיית הבעלים של הנכס מעל 4 שנים בוטלה, ובעקבות כך הפטורים הינם מצומצמים ומורכבים יותר. אך במסגרת רפורמה זו נקבע שעל מנת שלא לפגוע באנשים אשר תכננו את פעולותיהם בהתאם לפטור, נקבע כי תשלום מס השבח בעבור דירות מגורים לא יכלול את התקופה אשר קדמה לשנת 2014, אלא יחשבו את עליית הערך משנת 2014 בלבד.

על מנת להבין זאת נבהיר באמצעות דוגמה מספרית, כלומר אם אדם רכש דירה בשנת 2012 במחיר של מיליון ₪, בשנת 2014 ערך הדירה עלה לכדי מיליון וחצי ₪ ובשנת 2020 שווי הנכס האמיר לכדי שני מיליון ₪, המוכר יצטרך לשלם מס שבח בשיעור של 25% על רווח של חצי מיליון שקלים ולא מיליון שקלים, זאת מאחר והרווח בין השנים 2012 ל-2014 לא נספר בתחשיב מס השבח, זאת בהתאם להוראות הרפורמה. בהקשר זה נציין כי הפטור בתחשיב זה המכונה התחשיב הליניארי אינו מוגבל לדירת מגורים אחת וניתן אף למכור רק חלק מהנכס באמצעות התחשיב המקל.

2. תיעוד הוצאות הנוגעות לנכס – כאמור ממחיר בו נמכר הנכס ניתן להשמיט את כלל ההוצאות אשר הוצאו בעבור הנכס, לכן חשוב מאד לשמור כל תיעוד וחשבונית רלוונטית המעידה על הוצאות אלו, זאת על מנת להקטין את הסכום אשר יחושב בעבור מס השבח. הדבר יוכל לשמש אתכם במידה ויהיו מחלוקות בנוגע להוצאות עם רשות המיסים ואף בערעורים על החלטותיהם.

3. פריסת מס השבח על 4 שנים – כפי שפירטנו מוקדם יותר במאמר ואף נתנו דוגמה בנושא, ניתן לפרוס את התשלום כך שמס השבח יתפרס על 4 השנים אשר קדמו למועד המכירה ובאמצעות כך להפחית את מחיר הנכס באופן משמעותי.

 

לסיכום

כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין כלשהו, עליו לעיתים לשלם מס שבח לרשות המיסים. מס זה במידה ואדם לא קיבל פטור מלשלם אותו עומד על 25% מסך הרווחים אותם הפיק המוכר ביחס למחיר אותו רכש את הנכס במקור ויתר הוצאותיו. 

מס השבח יכול להאמיר אף לסכומים גבוהים במיוחד של מאות אלפי שקלים בדירות יקרת אשר מחירן האמיר בשנים האחרונות כחלק מעליית מחירי הנדל"ן או בדירות להשקעה שאינן מיועדות למגורים בעבור הרוכש.

לכן חשוב לשים לב לקריטריונים השונים אשר הוצגו במאמר בנוגע לדירת מגורים ולפטורים הנוספים המוענקים במסגרת מיסוי זה, כאשר הבולטת שבכולן הוא הפטור לדירת מגורים יחידה והפטור המוענק לרוכשים דירה אחת אשר מחליפה בעלות על  דירות .

כמו כן יש לתת את הדעת להנחות מהן אתם יכולים להנות באמצעות התנהלות חכמה למול רשות המיסים. כאשר ההנחה הבולטת היא הפטור בעבור עליית המחירים אשר קדמו לשנת 2014. 

חשוב ומומלץ להיעזר בדוגמאות אשר ניתנו במאמר וכן להסתייע במחשבון של רשות המיסים, על מנת לחשב במדויק את סכום מס השבח אותו אתם צפויים לשלם, שכן אתם לא רוצים להתבלבל או לא להביא בחשבון מס זה כאשר אתם מחשבים את הרווח שלכם.

נשמח לעמוד לשרותכם בכל נושא

השאירו את פרטיכם
ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם

כתבות נוספות בנושא