כמה תשואה ניתן להשיג מהשקעה בדירות בחו"ל?
אלו מכם אשר עוקבים אחר המאמרים המפורטים אותם אנו מעלים על כדאיות השקעות נדל"ן במדינות השונות, ודאי יודע כי התחום האמור הינו מגוון מאד וכי בעוד ישנן מדינות ואזורים בהן ניתן להשיג מעל 15 אחוזים של תשואה מדי שנה, ישנם אזורים אחרים אשר יובילו לתשואה שלילית, כלומר לירידת ערך הנכס וקשיים בהשכרתו מסיבות שונות כך שלא יניב לאורך התקופה באופן יציב ורציף. ראשית, אנו ממליצים לקרוא כיצד נכון לחשב תשואה של נכס נדל"ני, על מנת להבין את המשמעות של המונח תשואה בהקשר של השקעות נדל"ן. אך ככלל נציין כי תשואה מורכבת משני פרמטרים מצטברים אותם יש לקחת בחשבון בכל הנוגע לדירות המיועדות להשקעה ואותם אשר יש לסכום יחדיו, כלומר לקחת את הנתונים המצטברים משני זרמי ההכנסות הנ"ל:- השכרת הנכס - הכסף אותו הנכס מכניס במהלך התקופה הרלבנטית כתוצאה מהשכרתו, בין אם למקומיים ובין אם לתיירים.
- שווי הנכס - עליית ערך הנכס בחלוף הזמן, אשר כמובן הופך להיות כסף ממשי רק כאשר אנו מוכרים את הנכס. עם זאת, יש לחשב את עליית או ירידת ערך בהתאם למועד החישוב באופן דומה לכך שאנו בוחנים עלייך שווי המניות המושקעות בבורסה.
השקעה לטווח קצר והשקעה לטווח ארוך:
בנדל"ן בחו"ל בניגוד לשוק ההון, טווח קצר עדיין מדבר בטווח של שנים או לכל הפחות מספר חודשים לאחר שיפוץ, אך לא בעשורים כפי שניתן לעשות במסגרת השקעה לטווח רחוק כאשר אנו מדברים על השקעות של דירות. כאשר אנו בוחנים גובה של תשואה חשוב להבחין בין תשואה לטווח קצר לעומת תשואה לטווח ארוך. במידה ומעוניינים בתשואה לטווח קצר כלומר, רכישת נכס ומכירתו תוך פחות מ-5 שנים ולרוב תוך 3 שנים בממוצע, תשואה גבוהה תינתן באמצעות השקעה במדינות מתפתחות אשר עומדות בפני בום כלכלי או היווצרות של מחירי בועה כמו אוזבקיסטן או מרכז אמריקה. במסגרות אלו פחות בוחנים את יציבות הכלכלה לאורך זמן, או היציבות השלטונית והאופק של אותן מדינות. מדינות אלו יספקו תוך מספר שנים מועט תשואה גבוהה במיוחד במידה וההימור יהיה מוצלח והבום הכלכלי אכן יתממש. עם זאת, בעיות יסודיות של המדינה בה אתם משקיעים כמו שחיתות, תלות בענף תעשייה יחיד או חוסר יציבות שלטונית, עלולים להוביל לקריסת הצמיחה כפי שמדינות רבות חוו במשבר הכלכלי של 2008 ומשבר המדינות המתפתחות של העשור האחרון. מנגד, כאשר משקיעים במדינה יציבה ומפותחת כלכלית כמו אוסטריה או שוויץ, לא צפוי בום כלכלי או למחירי בועה בתחום אשר יגרום לתשואה של ההשקעה שלכם לגדול בספרות דו ספרתיות בשנה בודדה. עם זאת, השקעה באזורים אלו צפויה לעלות באופן מתון אך יציב שנה אחרי שנה ושנה, ובטווח של עשור ו-15 שנים להביא לתשואה גבוהה יותר מזו אשר הייתם מקבלים בהשקעה במדינה מתפתחת עם בעיות מתודיות בכלכלה שלה תוך 15 שנה. כמובן שישנם השקעות במדינות אשר צומחות ומתפתחות על מנת להפוך למדינה מתקדמת ובהתאם לכך ישנה עליה מטאורית במחירי הנדל"ן במדינה אשר לאחריה מגיעה עליה עקבית נוספת מדי שנה. השקעה בנדל"ן בישראל בשנות ה-90 היא דוגמה קלאסית להשקעה מסוג זה, אשר תניב תשואה גבוהה גם בטווח הקצר וגם בטווח הרחוק. אך עם נפילתן של מדינות כמו ברזיל, רוסיה אירלנד והודו לימדה אותנו משהו בתחום השקעות הנדל"ן בעשור האחרון, היא כי לא ניתן להתגבר על בעיות שאפיינו שווקי נדל"ן וכלכלות במשך מאות שנים באמצעות רפורמה פשוטה. לכן, לא נכון להישען על כך שהמדינה המתפתחת בה אתם משקיעים פתרה את כל בעיותייה, אלא לצאת מנקודת הנחה כי תשואה גבוהה לטווח רחוק יש לבחור במדינות בעלות סיכון נמוך ועל מנת לראות תשואה גבוהה לטווח קצר עדיף להתמקד במדינות מתפתחות בעלות סיכון גבוה. לכן כאשר אנו מעוניינים בתשואה גדולה, השאלה הראשונה אשר עליכם לשאול נוגעת לזמן בו אתם מעוניינים להשקיע והמהירות בה אתם רוצים לראות תשואה.מה הפרמטרים הרלבנטיים לבחינת גובה התשואה:
על אף שלכל מדינה ישנם פרמטרים היחודיים לה, אשר מובילים לכדאיות ההשקעה, ישנם כללי אצבע אשר יכולים לסייע לכם על מנת להעריך את גובה התשואה הפוטנציאלית. עם זאת חשוב להבין כי כאשר מנתחים גובה תשואה בכל תחום וגם בנדל"ן, ככל שגובה התשואה גבוה יותר, לרוב הדבר נובע מסיכון גדול יותר הטמון בשוק זה. ניתן להנות מהשקעות סולידיות בשווקים בטוחים יותר כמו שוויץ ואוסטריה אשר יניבו תשואה נמוכה יותר אך יציבה ועקבית לאורך זמן וניתן להמר על שווקים מסוימים אשר הינם מסוכנים יותר אך הפוטנציאל שלהם לטווח קצר הינו גבוה משמעותית. כמו כן, ישנם סממנים המאפיינים מדינה אשר כדאי להימנע ממנה באופן כללי, שכן הסבירות שתראו תשואה למרות הפוטנציאל נמוך במיוחד. בהתאם לכך, בחלק זה של המאמר אנו נציג פרמטרים המשפיעים על התשואה בהשקעת נדל"ן מחוץ לישראל, ונסביר מהן ההשפעות הרלוונטיות של אותם פרמטרים על התשואה:- מידת הפיתוח של המדינה – אחד הפרמטרים החשובים ביותר למידת התשואה הינה מידת הפיתוח שלה, כאשר היחס לרוב הינו הופכי. כלומר ככל שמדינה הינה מפותחת יותר, כך התשואה שלה לטווח הקצר תהיה מתונה יותר, ומאידך התשואה שלה לטווח הרחוק תהיה יציבה. כך למשל השקעה בנכס אטרקטיבי במערב ומרכז אירופה בהן המדינות מפותחות מצמצם את הסבירות לקפיצה במחירים בשל כניסת רכבת תחתית לתוך העיר, ומאידך בשל היותן יציבות ומפותחות בימי שגרה ניתן להיות בטוח כי ערכן ישתמר ויעלה בהתאם לעליית המחירים לאורך זמן.
- המצב הכלכלי של המדינה – השאלה האם אנו במשבר כלכלי בעת ההשקעה תוביל להשלכות שונות בנוגע לכדאיות ההשקעה שלכם. ניקח למשל את שנת 2020 ומשבר הקורונה אשר הגיע לכל העולם. במידה ואתם מעוניינים לממש השקעה לטווח קצר, השקעה במועד זה בדירות אינה מהווה השקעה חכמה. שכן מועד סיומו של המשבר אינו ידוע, וייתכן כי שווי הנכס שלכם ירד אף יותר ואף תאלצו להשכיר את הנכס במחירים נמוכים יותר. כתוצאה מכך, ההשקעה תראה תשואה דלה ואף תשואה שלילית.
- פוטנציאל לא ממומש של המדינה – לעיתים קרובות ישנן מדינות אשר ברשותן משאב כלשהו אשר אינו מנוצל כלל, כמו למשל תיירות או משאבים ומחצבים טבעיים המצויים בקרקע. כאשר ישנו משאב מסוג זה אשר אינו מנוצל, יש לבחון את הסבירות כי יתחילו לנצלו בתקופה הקרובה. במידה ומעריכים כי בתקופה הקרובה יתחילו לעשות שימוש חיובי באותו משאב, והחלו לפעול בנושא זה, הדבר מעיד על כך שבתקופה הקרובה נראה תשואה גבוהה אשר תחצה את ה-10% בשל תחילת המימוש של אותו פוטנציאל.
- היציבות השלטונית – לעיתים קרובות ניתן יהיה לראות מדינות בעלות רפורמות מסוימות, כמו ניסיון להיאבק בשחיתות או פתיחת המדינה למשקיעים זרים או תהליכי מערביזציה אשר יכולים להתבטא בניסיונות להתקבל לאיחוד האירופי וכדומה. אשר יעודדו משקיעים לבוא למקום ולנצל את המומנטום החיובי ולהשקיע בדירות מגורים. אך עם זאת, המדינות הללו אינן מתאפיינות ביציבות שלטונית ולעיתים קרובות תהליך חיובי נגדע באיבו ולאחר המומנטום חלה רגרסיה.
- בעיות גיאו-פוליטיות – בעיה דומה לזו של היציבות השלטונית הינה כתוצאה של בעיות גיאו-פוליטיות חוזרות ונשנות, או בשם השגור יותר החשש ממלחמה אשר תפגע בכלכלה. ישנן מדינות, כמו ישראל, אשר מתאפיינות במורכבות גיאו-פוליטית אשר בגינה צפויים עימותים צבאיים אשר חוזרים במעגליות. כאשר האיום הגיאו-פוליטי הינו עוצמתי הדבר משפיע באופן ישיר על הכלכלה ומבריח משקיעים, תיירות ופוגע בתעשייה.
- בעיות פוליטיות יסודיות או בעיות טבעיות - מדינה יכולה להיות בעלת פוטנציאל רב, ואתם חושבים שניתן יהיה לרכוש נכסים בזול ולנצל את הפוטנציאל הגלום כאשר זה יתממש על מנת לעשיית רווחים. עם זאת, בעיות פוליטיות יסודיות, אינן בעיות אשר צפויות להיעלם ולהמר על כך, גם בטווח הרחוק וגם בטווח הקצר הינו הימור מסוכן. על אותו עקרון ניתן להתייחס להשקעה באזורים המועדים לאסונות טבע כמו חופי האיטי.