איך קובעים שווי דירה באופן מדויק? מדובר באחת הסוגיות הרגישות והמשמעותיות ביותר בכל הנוגע לפעולות נדל"ניות שונות, בשל המשקל הרב שיש לטעויות בתחום הנדל"ן בשל מחירם הגבוה.
זאת בנוסף לתחושה של רבים כי כל הגורמים אשר סובבים אותם בעת העסקה יש אינטרס נסתר להעלות או להוריד את שווי הדירה אשר עומדת על הפרק, ולכן ישנו קושי אותנטי לקבוע מחיר ריאלי בעבור הנכס שלנו אשר מחד ימקסם את היכולת שלנו להרוויח מן הנכס ומאידך לא ירחיק לקוחות בשל מחיר מוגזם וימנע מאיתנו להגיע לעסקה.
להערכת שווי הדירה ישנה חשיבות משמעותית על מנת שניתן יהיה לתמחר את הנכס באופן נכון, ואנו צריכים לדעת לעשות זאת באופן מקצועי ונכון.
אך אין זה אומר כי מדובר בדבר קל. עם זאת, בעלי נכס רבים אינם יודעים האם לבחור שמאי או לעשות זאת באופן עצמאי, ומחשבים באופן שגוי על בסיס שמועות בנוגע למחיר בו נמכרו דירות מקבילות באזור או בהתאם למחיר אותו רכשו את הנכס.
זאת משום שהם מביאים בחשבון רק חלק מהמשתנים הרלבנטיים, דבר אשר מוביל להערכה שגויה אשר לעיתים קרובות עולה כסף וזמן לבעל הנכס אשר פעל באופן שגוי.
בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט כיצד נכון להעריך את שווי הדירה העומדת על הפרק, אילו משתנים יש להביא בחשבון על מנת להעריך את שוויה הריאלי, האם כדאי לשלם בעבור שמאי ואיזה סוג של שמאי.
בהתאם לכך, אנו תחילה נפרט דגשים אשר חשובים על מנת לבצע הערכת נכס נכונה ומקצועית. לאחר מכן נתייחס לעולם השמאות ולמחירים אשר עומדים על הפרק ונסיים בהמלצות למי כדאי לקחת שמאי ומי יכול לחסוך זאת ולפעול באופן עצמאי לביצוע הערכת שווי הנכס.
דגשים חשובים לביצוע הערכת שווי נכס מקרקעין
כפי שציינו בפתיחה של מאמר זה, אחת הטעויות היקרות ביותר היא לבצע הערכה שגויה של מחיר הנכס. זאת מאחר והערכת יתר עולה להרחיק קונים או שוכרים ולהקשות על הפעולה המיוחלת והערכת חסר תוביל להפסד כספי משמעותי מהתשואה אותה אתם מעוניינים להרוויח על אותו נכס.
כמו כל הערכת שווי, שווי הדירה מושפע באופן בסיסי מן הביקוש וההיצע ביחס לאותו נכס. ככל שישנם אספקטים אשר מגדילים את הביקוש שלו כך ערכו של הנכס יעלה, ומאידך ככל שישנם אספקטים שליליים המרחיקים אנשים מן הנכס כך שוויו יפחת.
אך על אף שזה נשמע על פניו פשוט, ישנן טעויות רבות בהערכת הנכס הן כלפי מעלה והן כלפי מטה. זאת כאשר הסיבה המרכזית לטעויות היא שפרמטרים משמעותיים אינם נלקחים בחשבון בעת הערכת השווי, זאת משום ריבוי הפרמטרים להערכת שווי של נדל"ן וכן בשל המשקל הסובייקטיבי אשר כל פרמטר מקבל אצל רוכשים וקונים שונים. בהתאם לכך, בשלב הראשוני עלינו לעמוד על הפרמטרים המרכזיים אשר יש לבחון על מנת לקבוע הערכת שווי מדויקת.
אך על אף ריבוי הפרמטרים והמשתנים, ישנם 3 פרמטרים מרכזים אשר צריכים לקבל ביטוי עוד בשלב הראשוני של ביצוע ההערכה, זאת מאחר ופרמטרים אלו הם המשפיעים המרכזיים על מחירי הדירות השונים והם אלו אשר מרבית האנשים אכן מביאים בחשבון בעת לקביעת שווי הנכס, והם כדלקמן:
1. מיקום הנכס – פרמטר זה אמור להיות מובן מאליו כנראה בעבורכם, שכן הדבר היווה שיקול גם כאשר אתם החלטתם לרכוש את הנכס אשר עומד על הפרק. ההשפעה האקוטית של מיקום הנכס, האם הוא מצוי בעיר גדולה, בישוב אמיד ונחשב או שמא בפריפריה או בשכונה בה הביטחון אינו נמוך. למעשה המיקום עוד לפני סוג הדירה וגודלה הוא זה אשר מכתיב את ערך הנכס.
2. גודל הנכס – גודל הדירה, כמות החדרים בה וכיוצא בזה, מהווים פרמטר בסיסי ומובן מאליו אשר משפיע באופן ישיר על שוויו של הנכס, שכן ככל שהנכס גדול יותר כך גם שוויו והפוטנציאל הגלום בנכס. בהקשר זה תמיד חשוב לזכור כי המשאב היחיד שהינו מוגבל הוא כמות הקרקע ובהתאם לכך ככל שנכס הינו גדול יותר כך שוויו עולה.
3. שירותים נלווים לנכס – זה עלול להישמע איזוטרי, אך חניה ומעלית מהווים שיקולים משמעותיים בעבור אנשים רבים אשר באים לידי ביטוי באופן ישיר על מחיר הנכס.
דירה אשר אין לה חניה ומצויה במרכז עיר גדולה, נפגעת באופן ישיר שכן אנשים בעלי רכבים לא יוכלו באופן ריאלי להשיג חנייה במקום מגוריהם. עקרון דומה ניתן לראות בנוגע למעלית, דירה אשר ממוקמת בקומה שלישית או רביעית ללא מעלית מונעת מאנשים רבים לראות בדירה רלוונטית מפאת גילם או מגבלות רפואיות שונות. ככל שחתך האוכלוסייה אליו הנכס פונה מצטמצם כך גם שוויו, ולכן יש להביא נתונים אלו בחשבון.
אך בנוסף לפרמטרים מרכזיים אלו ישנם שיקולים נוספים אשר משפיעים על שווי הדירה ואותם אנשים כן נוטים לשכוח או להפחית את חשיבותם למרות שהם עלולים להעלות או להוריד שווי של נכס באופן ניכר. בהתאם לכך, יש להביא פרמטרים אלו במכלול השיקולים ואלו הם הפרמטרים הנוספים אשר ישפיעו על שוויו של הנכס:
1. מצבה של הדירה – השאלה אם הדירה משופצת הינה שאלה משמעותית, שכן ברור לכולנו כי דירה משופצת שווה יותר מאשר דירה אשר נמצאת במצב הדורש שיפוץ. עם זאת חשוב שלא לבצע הערכת יתר לשיפוץ, העלות של השיפוץ איננה בהכרח מקבילה לתוספת אותה ניתן להוסיף לשווי הדירה ובמרבית המקרים השווי יהיה מופחת.
הדבר נובע בין היתר מאחר שבכל הנוגע לשיפוץ ישנם פרמטרים אובייקטיבים חשובים כמו שהקירות לא יהיו שבורים וכדומה וישנם פרמטרים אשר הינם סובייקטיביים כמו עיצוב מסוים של המטבח או השירותים וכיוצא בזה. סוגיות סובייקטיביות אינן בהכרח מוסיפים את הסכום לו אתם מצפים שכן הוא לא עונה לטעם של כולם. עם זאת, זוהי דוגמה לפרמטר אשר אפשר להתעקש על תוספת מלאה מתוך ציפייה כי ימצאו רוכשים או שוכרים בעלי טעם זהה לשל מעצבי הדירה.
2. תשתיות הדירה – האם האינסטלציה חדישה, מצב המעליות, מצב הלובי וכיוצא בזה הם פרמטרים אשר יכולים להעלות או לפגוע באופן מהותי בערך הדירה.
3. הסדרה משפטית – נתון אשר אנשים אינם מביאים בחשבון, אך יכול לפגוע בערך הדירה הינן בעיות משפטיות הנוגעות לנכס. כאשר אנו מתייחסים לבעיות משפטיות יש להביא בחשבון לרוב שלושה סוגים של בעיות:
- רישום הנכס בלשכת המקרקעין – רישום הנכס בטאבו אשר לא הושלם, או כאשר ישנן אי אילו בעיות עם הרישום בשל סכסוכי ירושה, הערות של הבנק וכיוצא בזה מרחיק רוכשים אשר חוששים להיכנס אל סיטואציה משפטית מורכבת אשר במסגרתה לא יובטח רישומם כבעלים. בשל כך ערך הנכס עצמו יורד כתוצאה מתוספת הסיכון אשר מתרחשת.
- תביעות משפטיות – לעיתים יש תביעות שונות על נכס, אשר קשה לאמוד, סכסוכי שכנים בנוגע לתמ"א 38 או פינוי בינוי, מגבלות היסטוריות, בניינים לשימור אשר מונעים שיפוץ וכן בעיות אחרות אשר ייחודיות לאותו נכס. בעיות משפטיות מסוג זה הן בגדר מיטה חולה אשר מרחיקה רוכשים פוטנציאלים ובהתאם לכך פוגעת בשווי הנכס ויש להביא זאת בחשבון בזמן ביצוע הערכת השווי של הנכס.
- חריגות בנייה – לעיתים ישנם חריגות בנייה אשר נעשו בלא אישורים מתאימים לכך, פעולה לא חוקית זו אשר עלולה לגרור קנסות ועונשים לבעל הנכס פוגעת באופן ישיר בערך הנכס משום שאנשים רבים חוששים מההשלכות של חריגות אלו.
4. האם ישנן זכויות נוספות בדירה או תכניות עתידיות – במידה וישנן זכויות שאינן מנוצלות בדירה, דוגמת הרחבת הדירה, סגירת מרפסת וכיוצא בזה הערך שלה עולה ביחס לדירה מקבילה לה אין זכויות מסוג זה. שכן הפוטנציאל שלה להגדיל את הערך בשל היכולת להגדיל אותו או לשדרגו הופכת אותו לנכס בעל שווי יותר גדול.
דבר זה גם נכון לנכס המצוי בבניין אשר צפוי לעבור שיפוץ כמו תמ"א 38 או כחלק ממתחם אשר עתיד לקחת חלק בפרויקט פינוי בינוי. שכן פרויקטים אלו מעלים את ערך הנכס בצורה משמעותית, ולכן האופציה כי הנכס יעבור שדרוג מסוג זה מעלה בהתאם את ערך הנכס.
- חלוקת הדירה – האם הדירה מחולקת באופן אופטימלי בין מרחבים משותפים לבין חדרים, או שמא ישנן בעיות באופן בו הדירה חולקה. הדבר משמעותי מאחר ולמשל במידה וישנם מעט מדי חדרים ביחס לגודל הדירה אשר מחד מונעת ממשפחות לגור בדירה ומאידך גדולה מדי בעבור זוגות צעירים ורווקים. בעיה הפוכה ניתן לראות כאשר הדירה מחולקת ליותר מדי חדרים קטנים אשר פוגעת באטרקטיביות של הנכס ומעניקה לבית מראה צר וצפוף אשר ימשוך פחות קונים פוטנציאלים וכפועל יוצא שוויו יפחת.
- מיקום הדירה במרחב הציבורי – סעיף זה בשונה מהסעיף אליו התייחסנו הנוגע לשכונה או לעיר בה נמצא הנכס, מתייחס למיקומם של דברים ציבוריים או פרטיים אשר יכולים להעלות את נכס הדירה. כך למשל קרבה לקאנטרי קלאב, קניון, בתי ספר או ברים ומסעדות יכול להעלות את ערך הנכס או לחלופין להורידו תלוי בהקשר, בשכונה ובסוג המשאב הקיים בסמוך לנכס.